土地使用權抵押是指土地使用者（抵押人）以其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權人（抵押權人）履行債務作出的擔保行為。抵押權人不對抵押土地使用權直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益。土地使用權被當做貸款的擔保，如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款，土地使用權將轉歸抵押權人所有，或者由抵押權人按法定程序處置。
土地使用權抵押除了具有一般財產(chǎn)抵押權的法律特征，如抵押權是一種擔保物權，以清償債務為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特征。
（1）用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權。
（2）土地使用權抵押設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移。
（3）土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。土地使用權與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。
（4）土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規(guī)定。
（5）土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。