一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響,是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。
1.行政因素
行政因素主要是指國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。
影響地價(jià)的行政因素有:土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
。1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌。
。2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地價(jià)。
。3)城市規(guī)劃。在城市規(guī)劃中,對(duì)用途、容積率和建筑密度的規(guī)定,對(duì)地價(jià)有重要的影響。
。4)地價(jià)政策。
。5)稅收政策。
。6)行政隸屬變更。行政隸屬變更通?煞譃橐韵聝深,一是級(jí)別升格;另一類是級(jí)別不變,其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。
2.人口因素
。1)人口密度;(2)人口素質(zhì);(3)家庭人口構(gòu)成。
3.社會(huì)因素
歸結(jié)起來,影響地價(jià)的社會(huì)因素有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。
4.國(guó)際因素
。1)國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況;(2)國(guó)際政治因素。
5.經(jīng)濟(jì)因素
。1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。
。2)儲(chǔ)蓄和投資水平。儲(chǔ)蓄率水平的高低與家庭儲(chǔ)蓄行為的循環(huán)過程與房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)有密切的關(guān)系。
。3)財(cái)政收支與金融狀況。
。4)居民收入和消費(fèi)水平。從收入水平和消費(fèi)水平變化中看不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),會(huì)得出以下的結(jié)論:一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率,與之相應(yīng)的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。
(5)物價(jià)變動(dòng)。房地產(chǎn)越是在物價(jià)變動(dòng)時(shí)期越能體現(xiàn)其保值性,因此物價(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響成正比。
(6)利率水平。
1.行政因素
行政因素主要是指國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。
影響地價(jià)的行政因素有:土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
。1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌。
。2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地價(jià)。
。3)城市規(guī)劃。在城市規(guī)劃中,對(duì)用途、容積率和建筑密度的規(guī)定,對(duì)地價(jià)有重要的影響。
。4)地價(jià)政策。
。5)稅收政策。
。6)行政隸屬變更。行政隸屬變更通?煞譃橐韵聝深,一是級(jí)別升格;另一類是級(jí)別不變,其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。
2.人口因素
。1)人口密度;(2)人口素質(zhì);(3)家庭人口構(gòu)成。
3.社會(huì)因素
歸結(jié)起來,影響地價(jià)的社會(huì)因素有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。
4.國(guó)際因素
。1)國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況;(2)國(guó)際政治因素。
5.經(jīng)濟(jì)因素
。1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。
。2)儲(chǔ)蓄和投資水平。儲(chǔ)蓄率水平的高低與家庭儲(chǔ)蓄行為的循環(huán)過程與房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)有密切的關(guān)系。
。3)財(cái)政收支與金融狀況。
。4)居民收入和消費(fèi)水平。從收入水平和消費(fèi)水平變化中看不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),會(huì)得出以下的結(jié)論:一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率,與之相應(yīng)的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。
(5)物價(jià)變動(dòng)。房地產(chǎn)越是在物價(jià)變動(dòng)時(shí)期越能體現(xiàn)其保值性,因此物價(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響成正比。
(6)利率水平。