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關(guān)于登記的效力

時間:2014-11-21 13:56:00   來源:無憂考網(wǎng)     [字體: ]
登記的核心問題,是登記所產(chǎn)生的法律效力。在當(dāng)事人之間具有公信力,不問其行為在實體法上有無撤銷或無效的原因;在對于第三人而言,不問其為善意或惡意,均發(fā)生絕對不可改變的效力,即公示力。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。這是《土地登記規(guī)則》和《土地管理法》共同對登記的效果所作的規(guī)定。
  我國《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記!
  大陸法系公示原則的法律效果,有兩種不同的規(guī)定:
  1)登記成立主義,即土地權(quán)利的取得或變更,非經(jīng)登記不發(fā)生效力,登記具有強制性,德國與臺灣地區(qū)采行;
  2)登記對抗主義,即土地權(quán)利的生效不以登記為要件,僅依據(jù)當(dāng)事人之間的契約便可生效,但未經(jīng)登記的權(quán)利不得對抗第三人,此種情況下登記具有選擇性,法國、日本采行。
  登記成立要件主義將物權(quán)公示的表面形式與物權(quán)變動本身緊密結(jié)合在一起,也稱形式主義的立法。對抗要件主義完全按照當(dāng)事人的意思表示來決定物權(quán)變動的效力,而將公示問題與物權(quán)變動本身分開,所以也稱意思主義立法。登記成立要件主義和登記對抗主義兩種不同的立法對物權(quán)變動的要求不同。登記要件主義是強行性法律規(guī)定,要求所有的物權(quán)變動都必須公示;而登記對抗主義則將公示作為任意性規(guī)定,由物權(quán)變動的當(dāng)事人決定是否進行公示。兩種制度的法律效果也不同,其社會功能也有很大區(qū)別。相比之下成立要件主義更有利于法律關(guān)系的明確和保護交易安全。成立要件主義對物權(quán)變動的公示采取嚴(yán)格的強制的規(guī)定,使物權(quán)行為和債權(quán)行為明確分開,法律關(guān)系清楚,有利于人們確定物權(quán)變動的時間和明晰權(quán)利的歸屬狀況,從而進行正確有效的交易活動;另外,也便于國家理解和掌握交易狀況,并進行管理和監(jiān)督。當(dāng)然,不足之處也非常明顯,由于偏重于形式,對交易日益頻繁、種類日益增多的經(jīng)濟現(xiàn)實,其靈活性不夠,交易成本加大,登記機關(guān)的工作加重。登記對抗主義將公示與否的決定權(quán)交給當(dāng)事人,雖具有靈活性,但對于第三人很難判斷交易的變動狀況及權(quán)利的有效性,因而不利于保護交易的安全。
  我國長期以來對土地采取嚴(yán)格的管理方式,以土地使用權(quán)為中心的權(quán)利交易受到嚴(yán)格的限制。同時,由于土地登記立法側(cè)重管理,在土地權(quán)利公示,保護土地使用者的合法權(quán)益,促進土地資源的合理配置和流動方面法律保障的力度不夠。
  為此,已有學(xué)者呼吁盡快制定一個全國性的土地登記法,完善土地登記法律制度,將現(xiàn)有的登記規(guī)則上升為法律,增強法律的強制力;在土地登記法律效力方面,采取登記成立要件主義為主,土地權(quán)利的變動必須進行登記,不登記不發(fā)生法律效力;同時,以登記對抗主義為例外,對個別情況,不適合強制登記的,可以允許當(dāng)事人自由決定登記。例如,土地使用權(quán)租賃,因其債權(quán)的特性,登記與否由當(dāng)事人行使選擇權(quán)。