(1)宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

　　政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。指發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、工潮和社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性政治事件給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的可能經(jīng)濟(jì)損失;社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)環(huán)境包括社會(huì)安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等。產(chǎn)品不適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會(huì)面臨消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn);經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等。經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條;政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)層面。

　　(2)區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

　　區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)影響;周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用沒(méi)施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項(xiàng)目帶來(lái)可能風(fēng)險(xiǎn);環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)。包括空氣污染、噪音污染、水污染等;自然風(fēng)險(xiǎn)。指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項(xiàng)目構(gòu)成的威脅。如超標(biāo)準(zhǔn)洪水、暴雨、地震、颶風(fēng)等。

　　(3)土地風(fēng)險(xiǎn)

　　土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性;征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。取得土地使用權(quán)之后，大量的拆遷、安置和補(bǔ)償工作，涉及許多法律和社會(huì)問(wèn)題，孕育著風(fēng)險(xiǎn)。

　　(4)資金風(fēng)險(xiǎn)

　　資金充足性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要制約;利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要籌資渠道，利率的變化對(duì)項(xiàng)目成本影響較大。利率變化對(duì)市場(chǎng)需求也有較大影響，利率過(guò)高，將削弱居民購(gòu)買力。

　　(5)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

　　先進(jìn)性風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念落后、設(shè)計(jì)不新穎、技術(shù)工藝陳舊，會(huì)使企業(yè)承受設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn);適用性風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性，忽視適用性，會(huì)冒不為消費(fèi)者接受的風(fēng)險(xiǎn);經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中過(guò)分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的技術(shù)性、可靠性、適用性，會(huì)承擔(dān)工程造價(jià)過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(6)工程風(fēng)險(xiǎn)

　　發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)。包括招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)包合同風(fēng)險(xiǎn)和工程索賠風(fēng)險(xiǎn);工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會(huì)影響項(xiàng)目質(zhì)量。三是工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。工期拖延會(huì)錯(cuò)過(guò)租售時(shí)機(jī)，增加管理費(fèi)用，提高工程成本。

　　(7)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)。需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對(duì)應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會(huì)遇到困難;價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品定價(jià)高則單位面積收益高，但過(guò)高的售價(jià)，會(huì)嚴(yán)重影響銷售。

　　價(jià)格變動(dòng)因素

　　(1)兩種價(jià)格變動(dòng)因素

　　影響市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的因素很多，也很復(fù)雜，但歸納起來(lái)，不外乎兩類：一是相對(duì)價(jià)格變動(dòng)因素，是指由于供需量變化、價(jià)格政策變化、勞動(dòng)生產(chǎn)率變化、可替代產(chǎn)品出現(xiàn)等因素引起商品間比價(jià)的改變，產(chǎn)生相對(duì)價(jià)格變動(dòng);二是絕對(duì)價(jià)格變動(dòng)因素，是指由于通貨膨脹或通貨緊縮而引起商品價(jià)格總水平的變化，產(chǎn)生絕對(duì)價(jià)格變動(dòng)。

　　(2)基價(jià)、實(shí)價(jià)與時(shí)價(jià)

　　財(cái)務(wù)分析涉及的價(jià)格體系有三種，即固定價(jià)格體系、實(shí)價(jià)體系和時(shí)價(jià)體系，涉及三種價(jià)格，即基價(jià)、實(shí)價(jià)和時(shí)價(jià)。

　　基價(jià)，是指以基年價(jià)格水平表示的，不考慮其后價(jià)格變動(dòng)的價(jià)格，也稱固定價(jià)格時(shí)價(jià)，是指不同時(shí)點(diǎn)的當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格。它包含了相對(duì)價(jià)格變動(dòng)和絕對(duì)價(jià)格變動(dòng)的影響，以當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平表示。

　　實(shí)價(jià)，是以基年價(jià)格水平表示的、只反映相對(duì)價(jià)格變動(dòng)因素影響的價(jià)格。可以由時(shí)價(jià)扣除物價(jià)總水平上漲率來(lái)求得實(shí)價(jià)。

　　如果貨物間的相對(duì)價(jià)格保持不變，即實(shí)價(jià)上漲率為零，其實(shí)價(jià)就等于基價(jià)，同時(shí)意味著各種貨物的時(shí)價(jià)上漲率相同，也即各種貨物的時(shí)價(jià)上漲率等于物價(jià)總水平上漲率。

　　(3)財(cái)務(wù)分析應(yīng)采用的價(jià)格

　　財(cái)務(wù)分析是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)生的效益與費(fèi)用進(jìn)行估算與分析，所以應(yīng)采用以市場(chǎng)價(jià)格體系為基礎(chǔ)的預(yù)測(cè)價(jià)格。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，貨物的價(jià)格因地而異，因時(shí)而變，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)貨物在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的價(jià)格是困難的。在不影響財(cái)務(wù)分析結(jié)論的前提下，可根據(jù)具體情況采用以下簡(jiǎn)便辦法：

　　1)對(duì)建設(shè)期的投人物價(jià)格，由于需要預(yù)測(cè)的年限較短，既要考慮相對(duì)價(jià)格變動(dòng)因素，又要考慮價(jià)格總水平變動(dòng)因素，即應(yīng)采用時(shí)價(jià)。由于建設(shè)期投人物品種繁多，分別預(yù)測(cè)難度大，在實(shí)際工作中一般以漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的形式綜合估算。

　　2)對(duì)運(yùn)營(yíng)期的投人物和產(chǎn)出物價(jià)格，由于運(yùn)營(yíng)期比較長(zhǎng)，在項(xiàng)目評(píng)價(jià)階段若難以確定整個(gè)運(yùn)營(yíng)期投人物與產(chǎn)出物的價(jià)格變動(dòng)，一般可采用項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期初的價(jià)格，運(yùn)營(yíng)期各年采用同一的不變價(jià)格;若能合理判斷未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，投人物和產(chǎn)出物可采用相對(duì)變動(dòng)價(jià)格，即采用實(shí)價(jià);有要求時(shí)，也可考慮價(jià)格總水平的變動(dòng)。

　　對(duì)適用增值稅的項(xiàng)目，為了與企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)報(bào)表一致，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)投人物和產(chǎn)出物的價(jià)格可采用不含增值稅的價(jià)格;若采用含增值稅價(jià)格，應(yīng)予以特別說(shuō)明，并調(diào)整相關(guān)表格內(nèi)容。

　　工程范圍

　　1.工程范圍

　　(1)項(xiàng)目(或分包合同)大概是什么樣的規(guī)模

　　(a)按美元計(jì)——它在你的財(cái)務(wù)與擔(dān)保限額內(nèi)嗎?

　　(b)按工程中主要的單元計(jì)(例如，運(yùn)土設(shè)備，一立方碼混凝土，幾磅鋼筋等)它在你可利用的人力與設(shè)備資源的生產(chǎn)能力范圍以內(nèi)嗎?

　　(2)關(guān)于項(xiàng)目或分包合同的工程主要是什么類型的?

　　(a)它們是你的公司愿意做的類型嗎?

　　(b)它們是你的公司有資格做的類型嗎?

　　(3)完成工程要用多長(zhǎng)時(shí)間?

　　(a)何時(shí)開(kāi)始?何時(shí)結(jié)束?

　　(b)那時(shí)你計(jì)劃進(jìn)行多少其他工程?你能同樣管理好這項(xiàng)工程嗎?

　　2.資源比較將你可利用的資源同要投標(biāo)的工程所需要(僅數(shù)量級(jí))的資源進(jìn)行比較。

　　(1)人力：你擁有一個(gè)適合于這項(xiàng)工程的主管或工長(zhǎng)嗎?你能得到所需要的工人與技術(shù)工人嗎?

　　(2)設(shè)備：主要需要什么產(chǎn)品設(shè)備產(chǎn)品(卡車，起重機(jī)，裝貨設(shè)備等等)?你已經(jīng)擁有它嗎?它可利用嗎?你能購(gòu)買新設(shè)備嗎?你能租借或租得需要的設(shè)備嗎?

　　(3)財(cái)力：需要貸款或賒購(gòu)嗎?需要多少?你能獲得所需要的資金嗎?

　　3.決策在決策是否對(duì)一項(xiàng)特定的工程投標(biāo)時(shí)，應(yīng)考慮所有這些條款。這是一項(xiàng)執(zhí)行的決定。它是一項(xiàng)你作為承包商必須做出的決定。