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要約和要約邀請(qǐng)是我們?cè)谌粘Ｉ�活中�?jīng)常見到的兩個(gè)法律術(shù)語，雖然常見，但業(yè)外人士不很容易弄清其概念，業(yè)內(nèi)人士也不很容易劃分清楚其界限和內(nèi)涵。這就給我們――經(jīng)常要利用各種手段宣傳我們的產(chǎn)品和服務(wù)――的房地產(chǎn)行業(yè)出了一道難題。但因其內(nèi)涵、法律效力及可能引起的法律后果有很大的不同，所以，如何理解商品房廣告中到底哪些宣傳屬于要約，會(huì)構(gòu)成合同條款的內(nèi)容，哪些宣傳屬于要約邀請(qǐng)，不會(huì)構(gòu)成合同條款的內(nèi)容，對(duì)我們的意義還是非常重要的。
一、要約和要約邀請(qǐng)
要約在《中華人民共和國合同法》第十四條中有明確的定義：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
(一)內(nèi)容具體確定；
(二)表明經(jīng)受要約人，要約人即受該意思表示約束�！�
要約是希望同他人訂立合同的意思表示，如果受要約人，要約人就要受要約的約束，就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
要約邀請(qǐng)?jiān)凇吨腥A人民共和國合同法》第十五條有明確的定義：“ 要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約�！�
要約邀請(qǐng)又稱要約引誘，是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，行為人在法律上無須承擔(dān)責(zé)任。
要約和要約邀請(qǐng)的區(qū)別在于：
1、要約是當(dāng)事人自己主動(dòng)愿意訂立合同的意思表示，以訂立合同為直接的目的;要約邀請(qǐng)是當(dāng)事人希望對(duì)方主動(dòng)向自己提出訂立合同的意思表示。
2、要約必須包括將來可能訂立的合同的主要的內(nèi)容，要約中含有當(dāng)事人表示愿意接受要約約束的意思，而要約邀請(qǐng)則不含有當(dāng)事人接受約束的意思。
3、要約大多數(shù)是針對(duì)特定的相對(duì)人的，故要約往往采用對(duì)話方式和信函的方式，而要約邀請(qǐng)一般針對(duì)不特定的相對(duì)人的，故往往通過電視、報(bào)刊等媒介手段。
美國曾有一個(gè)很的案例，一個(gè)服裝店在自己的櫥窗上貼出廣告，說某年某月某日第一個(gè)到該店購買服裝的客人將享有以一個(gè)美金的價(jià)格購買到價(jià)值幾千美金的皮大衣。很多看了廣告的人都同店家一樣，認(rèn)為該廣告是要約邀請(qǐng)，沒有當(dāng)真。但有一位老太太，真的是從夜里就來排隊(duì)等候了，那一天開始營業(yè)后，她第一個(gè)到店，拿著一美元非要買一件皮大衣，店家不賣。為此，雙方打上了法庭，法庭裁定，該廣告雖然不是針對(duì)特定人，但因內(nèi)容具體確定，不能理解為要約邀請(qǐng)，而是要約，判定服裝店以一美元的價(jià)格賣給老太太一件皮衣。
二、針對(duì)商品房廣告宣傳中的要約和要約邀請(qǐng)的法律規(guī)定
《中華人民共和國合同法》(以下簡(jiǎn)稱合同法)第十五條第二款“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約”;
《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號(hào)，以下簡(jiǎn)稱司法解釋)第三條 ：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。
三、如何理解商品房廣告宣傳中的要約和要約邀請(qǐng)
1、總的原則：
合同法和司法解釋均將商業(yè)廣告和商品房的銷售廣告和宣傳資料定性為要約邀請(qǐng)。
2、除外規(guī)定：
即當(dāng)商品房的銷售廣告和宣傳資料同時(shí)符合下列條件時(shí)，其性質(zhì)將變?yōu)橐�約，出賣人違反的，將承擔(dān)違約責(zé)任：①出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾;②該說明和允諾具體確定;③該說明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響;④該說明和允諾不論是否載入商品房買賣合同。
3、房屋及相關(guān)設(shè)施：
應(yīng)理解為硬件設(shè)施，包括三個(gè)層次：①房屋結(jié)構(gòu)部分，房屋內(nèi)裝飾裝修、水電煤氣、各種管線等;②房屋所在樓宇的公共部分，比如大堂、電梯間、樓梯間、外立面等的造型、顏色、用材及品牌、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)等;③房屋所屬項(xiàng)目的配套、綠化、規(guī)劃道路、供暖方式等。
不應(yīng)包括軟件部分，如選聘的物業(yè)管理公司的品牌，服務(wù)配套中服務(wù)商的品牌。
因此，在廣告宣傳中，對(duì)硬件部分應(yīng)非常慎重，而對(duì)于在銷售中作為賣點(diǎn)公開的很具體的軟件部分，只要時(shí)實(shí)事求是，產(chǎn)品交付時(shí)與第三方的合同確實(shí)在履行，就應(yīng)認(rèn)定宣傳者已履行，不必要求軟件部分像房屋一樣長期不變。
4、商品房開發(fā)規(guī)劃范圍：
狹義的理解應(yīng)為：規(guī)劃批準(zhǔn)的項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的所有建筑及配套設(shè)施，是一個(gè)空間方位的概念。
廣義的理解應(yīng)為：規(guī)劃批準(zhǔn)的項(xiàng)目中所涉及的組成建筑和配套設(shè)施的所有元素。凡是與該元素有關(guān)的，都應(yīng)列入此范圍。
比如說，某某項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍外的一塊地，客戶投訴說，銷售人員在賣房時(shí)是一片綠地，也不會(huì)有超高建筑，但事實(shí)并非如此。按照狹義的理解，該說明和允諾不在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，只能理解為要約邀請(qǐng);但如果按照廣義的理解，綠地是組成建筑和配套環(huán)境的一個(gè)元素，因此，對(duì)于綠地的說明和應(yīng)理解為要約。
通常情況下，我們認(rèn)為對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍應(yīng)按照狹義的理解，但如果對(duì)超出商品房開發(fā)規(guī)劃范圍外的事務(wù)的說明和對(duì)客戶非常重要又比較具體明確，不能排除被認(rèn)定為要約。
5、說明和允諾具體確定：
具體確定是區(qū)分要約和要約邀請(qǐng)的很重要的一點(diǎn)，所謂具體確定，通常是指要約的內(nèi)容明確、全面，受要約人通過要約能清楚的知道要約人的真實(shí)意思表示和將來可能訂立的合同的主要的內(nèi)容。
6、對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響：
什么樣的說明和允諾對(duì)想要訂立商品房的買賣合同的客戶具有重大的影響，因人而異，不同的客戶關(guān)注點(diǎn)會(huì)非常的不同，因此，如果僅因?yàn)檫@一點(diǎn)發(fā)生糾紛，法官的自由裁量度將會(huì)很大，比較難以作出判斷。但房屋價(jià)格的構(gòu)成是發(fā)展商確定的，確定價(jià)格的依據(jù)會(huì)是發(fā)展商比較容易掌握的。大眾通常也會(huì)知道不同的設(shè)施和不同的材料、配套等對(duì)商品房價(jià)格的影響，不同價(jià)格房屋所對(duì)應(yīng)的客戶群的要求是不同的。這一點(diǎn)客戶和法官也會(huì)對(duì)此有個(gè)常識(shí)性的判斷。
綜上，我們認(rèn)為，如果廣告宣傳內(nèi)容不是很具體明確，則不管涉及什么范圍，都應(yīng)認(rèn)定為要約邀請(qǐng)；如果廣告宣傳內(nèi)容具體明確，則應(yīng)審慎對(duì)待，不管涉及什么范圍，都有可能被認(rèn)定為要約。