司法考試頻道為大家推出【2017年司法考試課程！】考生可點(diǎn)擊以下入口進(jìn)入免費(fèi)試聽頁(yè)面！足不出戶就可以邊聽課邊學(xué)習(xí)，為大家的取證夢(mèng)想助力!

【手機(jī)用戶】→點(diǎn)擊進(jìn)入免費(fèi)試聽>>

【電腦用戶】→點(diǎn)擊進(jìn)入免費(fèi)試聽>>

　　原告魏某與被告魏某某系父女關(guān)系。1995年4月4日，原告魏某取得東高皇鄉(xiāng)大營(yíng)村五組六間房屋的所有權(quán)。原告魏某因感情不和于1995年4月28日與其丈夫離婚。上述房產(chǎn)經(jīng)法院調(diào)解歸原告魏某所有。離婚后，原告魏某外出打工，其父魏某某在其不知情的情況下于1996年9月將上述房屋以50000元賣給被告曲某，并將載明有魏某的房產(chǎn)證及房屋交付給曲某。該房屋被告曲某居住至2011年6月被拆遷。拆遷后，曲某獲得該宅院補(bǔ)償?shù)姆课輧商�、款�?xiàng)6300元。后原告得知房屋被其父賣掉且已拆遷，要求確認(rèn)二被告之間簽訂的買賣協(xié)議無(wú)效。

　　二、裁判結(jié)果

　　衛(wèi)東區(qū)法院審理后認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力�！薄陡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。本案爭(zhēng)議原所有權(quán)人為魏某的房屋由其父魏某某于1996年賣與曲某，魏某某與曲某簽訂的書面轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議書對(duì)房屋所有權(quán)人、房屋位置、面積及價(jià)款等進(jìn)行了明確載明，協(xié)議簽訂前后，曲某已將房款全部支付給魏某某，魏某某也將魏某的房產(chǎn)證及房屋宅院交付給曲某。曲某購(gòu)買房屋后，從1996年居住至2011年6月爭(zhēng)議房屋被拆遷。從以上事實(shí)可以看出，房屋出賣人魏某某作為原告魏某父親，持有房屋產(chǎn)權(quán)證明并將房產(chǎn)有效交付給買受人曲某使用，曲某有理由相信魏某某對(duì)爭(zhēng)議房屋具有處分權(quán)。曲某作為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，亦有權(quán)獲得該房屋所有權(quán)。為維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用的交易秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)上述法律規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)曲某與魏某某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議為有效協(xié)議，魏某以一直不知情為由主張其父魏某某的賣房行為屬于無(wú)權(quán)處分應(yīng)為無(wú)效，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持，故判決駁回原告魏某的訴訟請(qǐng)求。該判決已發(fā)生法律效力。

　　三、適用區(qū)分原則的含義及要求

　　該案原告只有一個(gè)訴訟請(qǐng)求，即要求確認(rèn)二被告之間的房屋買賣合同無(wú)效。該二被告簽訂的房屋買賣合同系債權(quán)行為，不是物權(quán)行為。雖然房屋買賣合同根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。該合同根據(jù)上述解釋為有效，但物權(quán)變動(dòng)屬效力待定，須經(jīng)原無(wú)權(quán)人的同意，物權(quán)方能發(fā)生變動(dòng)。這就是物權(quán)法的區(qū)分原則。該區(qū)分原則即指在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)的變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，他們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。原因行為與物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分，強(qiáng)調(diào)物權(quán)變動(dòng)必須公示，從而將物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)變動(dòng)在法律上予以區(qū)分。該案件的處理生效判決結(jié)果是正確的，但說(shuō)理部分卻將物權(quán)區(qū)分原則混為一談，將債權(quán)與物權(quán)混為一談。該判決說(shuō)理部分：“從以上事實(shí)可以看出，房屋出賣人魏某某作為原告魏某父親，持有房屋產(chǎn)權(quán)證明并將房產(chǎn)有效交付給買受人曲某使用，曲某有理由相信魏某某對(duì)爭(zhēng)議房屋具有處分權(quán)。曲某作為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，亦有權(quán)獲得該房屋所有權(quán)�！闭f(shuō)理部分以此為由評(píng)價(jià)合同有效、物權(quán)轉(zhuǎn)移不妥，是將債權(quán)與物權(quán)混為一體。買賣合同系債權(quán)行為、物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)行為。

　　區(qū)分原則要求，在基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)中，應(yīng)在觀念與制度上區(qū)分物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生與債權(quán)效果的發(fā)生。1、法律行為是否生效、債權(quán)效果是否發(fā)生，應(yīng)依照法律行為制度確定。2、物權(quán)變動(dòng)效果是否發(fā)生，應(yīng)依照物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則確定。3、因欠缺公示手段導(dǎo)致不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果的，法律行為的效力不因此而受影響。

　　區(qū)分原則的具體內(nèi)容�！段餀�(quán)法》第十五條確立了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)中的區(qū)分原則，不僅如此，所有基于法律行為的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)也遵循區(qū)分原則。舉其要者：1、房屋買賣(贈(zèng)與)中，若未辦理過(guò)戶登記，物權(quán)變動(dòng)不能發(fā)生，買受人(受贈(zèng)人)尚未取得房屋所有權(quán)，但登記不是房屋買賣(贈(zèng)與)合同的生效要件，房屋買賣(贈(zèng)與)合同是否生效依照《合同法》確定。2、不動(dòng)產(chǎn)抵押中，若未辦理抵押登記，則抵押權(quán)未設(shè)立，但不因此影響抵押合同的效力。3、動(dòng)產(chǎn)買賣中，若未交付動(dòng)產(chǎn)，不能發(fā)生動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)，買受人尚未取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但交付不是動(dòng)產(chǎn)買賣合同的生效要件，買賣合同是否生效依照《合同法》確定。4、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押時(shí)，未交付動(dòng)產(chǎn)的，質(zhì)權(quán)未設(shè)立，但不因此影響質(zhì)押合同的效力。

　　基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，出法律另有規(guī)定外，一律以登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。其公式為：生效的法律行為+處分權(quán)+登記=物權(quán)變動(dòng)。其適用范圍包括：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的拋棄、不動(dòng)產(chǎn)買賣、不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與、建設(shè)用地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立。物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間是將初始登記或者變更登記記載到不動(dòng)產(chǎn)登記薄之日，而不是發(fā)房產(chǎn)證(建設(shè)用地使用權(quán)證)之日。

　　基于法律行為的動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則，以交付為生效要件。其公式為：生效的法律行為+處分權(quán)+交付(或放棄占有)=物權(quán)變動(dòng)。其適用范圍包括：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立、部分權(quán)力質(zhì)押的設(shè)立。

　　上述動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)模式其中都有處分權(quán)這一必須的模式。本文中所提到的房屋買賣合同，雖為有效合同，但因?yàn)樘幏秩饲啡碧幏謾?quán)，且合同簽訂后一直未得到原告的追認(rèn)，系無(wú)權(quán)處分，且房屋買賣也未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，故爭(zhēng)議房屋并未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。

　　四、是否適用善意取得

　　本案中，買受人曲某是否構(gòu)成善意取得。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得有五個(gè)條件：1、不動(dòng)產(chǎn)登記薄出現(xiàn)權(quán)屬登記錯(cuò)誤，主要有三種情況：(1)共有的不動(dòng)產(chǎn)登記在一人名下。(2)因履行無(wú)效合同產(chǎn)生的錯(cuò)誤登記。(3)因其他原因發(fā)生的錯(cuò)誤登記。2、不動(dòng)產(chǎn)登記名義人以自己的行為實(shí)施了無(wú)權(quán)處分。3、第三人為善意。即不知這是無(wú)權(quán)處分。須注意，若不動(dòng)產(chǎn)登記薄上存有異議登記(但15天未起訴的除外)、預(yù)告登記、抵押登記，第三人不得主張為善意。4、第三人以合理的價(jià)格受讓。故贈(zèng)與、繼承、企業(yè)合并并不能善意取得。5、辦理了過(guò)戶登記。

　　本案中，曲某購(gòu)買該房時(shí)，對(duì)于被告魏某某的行為系無(wú)權(quán)處分是明知的，不符合權(quán)利外觀，沒(méi)有善意，且也未經(jīng)登記，故爭(zhēng)議房屋未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。

　　生效判決違背當(dāng)事人處分原則，因本案中，當(dāng)事人僅對(duì)合同的效力問(wèn)題訴至法院，并未對(duì)物權(quán)是否變動(dòng)要求法院確認(rèn)。法院卻在判決書中以本院認(rèn)為的方式即：“從以上事實(shí)可以看出，房屋出賣人魏某某作為原告魏某父親，持有房屋產(chǎn)權(quán)證明并將房產(chǎn)有效交付給買受人曲某使用，曲某有理由相信魏某某對(duì)爭(zhēng)議房屋具有處分權(quán)。曲某作為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，亦有權(quán)獲得該房屋所有權(quán)。”確認(rèn)了物權(quán)的變動(dòng)，確認(rèn)了爭(zhēng)議房產(chǎn)被告曲某有所有權(quán)。因生效判決對(duì)原告未訴部分、被告未反訴部分(即物權(quán)確權(quán))進(jìn)行了評(píng)判，不但違反了當(dāng)事人的處分原則，同時(shí)也剝奪了當(dāng)事人要求返還物權(quán)的訴訟權(quán)利。

　　五、區(qū)分原則的實(shí)踐價(jià)值

　　區(qū)分原則的建立不但符合物權(quán)為排他權(quán)而債權(quán)為請(qǐng)求權(quán)的基本法理，而且被民法實(shí)踐證明是一條分清物權(quán)法和債權(quán)法的不同作用范圍、為物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)變動(dòng)建立科學(xué)的規(guī)范基礎(chǔ)、區(qū)分當(dāng)事人的不同法律責(zé)任的行之有效的原則。具體說(shuō)來(lái)，區(qū)分原則的實(shí)踐價(jià)值如下：1、保護(hù)合同當(dāng)事人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的作用按照區(qū)分原則，在未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情況下，合同仍舊可能成立生效。在出賣人一物二賣的情況下，就只能有一個(gè)買受人才能取得標(biāo)的物的所有權(quán)，而其他的買受人絕對(duì)不能取得標(biāo)的物的所有權(quán)。在此時(shí)，對(duì)其他的買受人而言，雖標(biāo)的物的所有權(quán)不能取得，但是他們?nèi)韵碛泻贤�法上的�?qǐng)求權(quán)，他們?nèi)匀豢梢砸罁?jù)請(qǐng)求權(quán)追究違約責(zé)任等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利。

　　1、在這一意義上，堅(jiān)持區(qū)分原則在我國(guó)的司法中具有重大的價(jià)值。從實(shí)踐上來(lái)看，由于物權(quán)的出讓人一方常常在物權(quán)變動(dòng)中居于經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，而物權(quán)的受讓人常常居于劣勢(shì)，物權(quán)出讓人的違約可能性較高;物權(quán)的受讓人，主要是不動(dòng)產(chǎn)交易中的物權(quán)受讓人包括大量的消費(fèi)者，在對(duì)方當(dāng)事人違約情況下，他們本來(lái)還可以依法得到合同法上的救濟(jì)，但是由于法律以及司法解釋上未能堅(jiān)持區(qū)分原則，結(jié)果使得他們無(wú)法獲得合同法上的救濟(jì)，以保護(hù)自己的利益。故不區(qū)分物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)變動(dòng)的做法在法律政策上實(shí)在有失公正。按照區(qū)分原則，債權(quán)法上的合同的效力只能按照債權(quán)法上規(guī)定的要件來(lái)判斷。在合同生效的情況下，當(dāng)事人在另一方當(dāng)事人違約的情況下，應(yīng)當(dāng)享有法律上的救濟(jì)權(quán)，即要求違約者承擔(dān)責(zé)任。

　　2、確定物權(quán)變動(dòng)的準(zhǔn)確時(shí)間界限、保護(hù)第三人的正當(dāng)利益的作用按照區(qū)分原則，即使是當(dāng)事人之間的合同已經(jīng)生效，但是如果尚未發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記或者動(dòng)產(chǎn)的占有交付，則不應(yīng)認(rèn)為物權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)。因此，不能按照合同生效則物權(quán)必然發(fā)生變動(dòng)的思想規(guī)范現(xiàn)實(shí)的交易秩序。因?yàn)椋�合同的生效，只是產(chǎn)生了關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，而不是實(shí)際的物權(quán)變動(dòng)。合同只有債權(quán)法上的約束力而沒(méi)有物權(quán)法上的約束力。

　　3、《高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第二款：出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。

　　根據(jù)該司法解釋，對(duì)于買受人因出賣人的無(wú)權(quán)處分導(dǎo)致物權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，不再是要求買受人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，而是違約責(zé)任。在一定程度上也保護(hù)了買受人的合法權(quán)益。