一、概述
基本房屋貸款類(lèi)型：固定利率房屋貸款(Fixed-rateMortgages)&可調(diào)利率房屋貸款(Adjustable-rateMortgages)
兩種不同的基本房屋貸款類(lèi)型：
Fixed-rateMortgage，即：固定利率貸款，簡(jiǎn)稱(chēng)“FRMs”;
Adjustable-rateMortgage，即：可調(diào)利率貸款，簡(jiǎn)稱(chēng)“ARMs”。
這兩種房屋貸款的主要區(qū)別在于貸款利率是如何確定的。
在可調(diào)利率貸款出現(xiàn)之前，只有固定利率貸款存在。固定利率貸款期限通常是15-30年。固定利率貸款，顧名思義，指在貸款的利率在貸款期限內(nèi)一直固定不變。
固定利率貸款利率保持不變，買(mǎi)家每月的支付金額也不變。不喜歡不確定性，擔(dān)心利率變高的買(mǎi)家，可能會(huì)喜歡這種Fixed-rateMortgage，固定利率貸款。
另一方面，可調(diào)利率貸款的利率是不同的，可調(diào)整的。可調(diào)利率貸款的利率通常每6到12個(gè)月調(diào)整一次，但也可能會(huì)頻繁到每個(gè)月都發(fā)生變化。
可調(diào)利率貸款的利率主要取決于利率的總體變化。當(dāng)利率普遍上升時(shí)，買(mǎi)家的貸款利率將會(huì)隨之升高，從而使買(mǎi)家需要支付的貸款總額增加。相反，當(dāng)利率下降時(shí)，買(mǎi)家的貸款利率通常也會(huì)下降，需支付的總額減少。喜歡生活中經(jīng)常有所改變的買(mǎi)家，可以考慮這種可調(diào)利率貸款形式。
二、混合貸款(HybridMortgages)
并不是只有純粹的固定利率貸款和純粹的可調(diào)利率貸款是可用的。生活在美國(guó)這樣的資本主義國(guó)家的好處之一，就是可以有各種各樣的選擇。除了以上兩種貸款，還可以選擇HybridLoans，中文意思為混合貸款(或貸方有時(shí)稱(chēng)為“Intermediate‘ARMs‘”)。
這種貸款一開(kāi)始就像固定利率貸款——最初利率可以固定三、五、七、甚至十年(通常被稱(chēng)為3/1、5/1、7/1或10/1)。過(guò)了這個(gè)期限，這筆貸款將成為可調(diào)利率貸款，通常每12個(gè)月調(diào)整一次利率。一些混合貸款的利率調(diào)整更為頻繁，但也有一些混合貸款只會(huì)有一次利率調(diào)整。
三、氣球貸(BallonLoans)
BallonLoans中文意思為“氣球貸”，也是一種抵押貸款的類(lèi)型。乍一看似乎有點(diǎn)像混合貸款：氣球貸的利率在一定期限(例如，5年，7年，或10年)內(nèi)是固定的。然而，在這個(gè)期限結(jié)束時(shí)，全部的貸款余額就都到期了，這時(shí)借款人必須還清全部貸款(利息加本金)。
借款人之所以喜歡氣球貸，是因?yàn)楦旌腺J款或可調(diào)利率貸款一樣，氣球貸的利率低于固定利率貸款。在利率高的時(shí)期，或當(dāng)買(mǎi)家沒(méi)有支付傳統(tǒng)抵押貸款的支付能力時(shí)。買(mǎi)家可能會(huì)被氣球貸所吸引。
然而，氣球貸的危機(jī)性較高。如果買(mǎi)家在貸款期結(jié)束時(shí)無(wú)法再獲得一筆新的抵押貸款來(lái)代替舊貸款，買(mǎi)家可能會(huì)無(wú)法支付大額貸款余額。如果買(mǎi)家在這時(shí)急于尋找一筆新貸款，但受到自身信用條件所限制，新貸款可能會(huì)有非常高的利率。
在房地產(chǎn)行業(yè)，氣球貸也被稱(chēng)為“子彈貸款(BulletLoans)。為什么?因?yàn)槿绻@筆貸款是在抵押貸款利率非常高的時(shí)候到期，對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，就像被子彈擊中一樣，可能造成巨大的財(cái)產(chǎn)沖擊。
要知道，抵押貸款再融資從來(lái)都不是一件可以百分百確定的事情。氣球貸只能作為一種財(cái)務(wù)危機(jī)的短期解決方案。
建議買(mǎi)家一種可以考慮氣球貸的情況是，如果買(mǎi)家需要購(gòu)買(mǎi)一處特定的房產(chǎn)，而氣球貸是買(mǎi)家的抵押貸款選擇，同時(shí)買(mǎi)家確定，當(dāng)氣球貸到期時(shí)，可以支付貸款余額或可以再融資�；蛘哔I(mǎi)家的家庭成員可以幫助買(mǎi)家進(jìn)行重新貸款，這樣買(mǎi)家可以考慮氣球貸。如果必須拿到一筆氣球貸，請(qǐng)盡可能地延長(zhǎng)貸款時(shí)間，不少于7年(當(dāng)然，10年是的)，并且在氣球貸到期前至少6到8個(gè)月開(kāi)始再融資(重新貸款)。
四、只付利息抵押貸款(Interest-onlyMortgages)
隨著房?jī)r(jià)在高成本城市及周?chē)貐^(qū)的迅速增長(zhǎng)，21世紀(jì)初，貸款機(jī)構(gòu)又推出了一項(xiàng)新類(lèi)型的貸款——Interest-onlyMortgages，中文也就是“只付利息貸款”。與傳統(tǒng)的抵押貸款不同，只付利息抵押貸款在初期只要求借款人支付非常低的金額。因?yàn)樽畛醯闹Ц秲H僅包括利息，不需要償還本金。
在預(yù)先設(shè)定的期限(比如3、5、7、或10年)過(guò)后，本金的償還才會(huì)開(kāi)始，本金償還開(kāi)始后，每月的貸款支付金額會(huì)顯著增幅20、30、40%或以上。這使得這種貸款面臨一個(gè)重要的問(wèn)題——一些借款人可能在經(jīng)濟(jì)上還沒(méi)有準(zhǔn)備好每月支付更高的金額。在最糟糕的情況下，只付利息貸款有著氣球貸款的所有的缺點(diǎn)。
因此，建議買(mǎi)家在選擇只付利息貸款之前，先要完全理解這種貸款所有的條款和條件。
美國(guó)貸款的方式基本就是這些，買(mǎi)家做決定時(shí)一定要仔細(xì)斟酌，選取最適合的方式。
