加拿大移民買房需要考慮哪些因素呢
非加居民買房,從初的留學(xué)生家長為子女在買個condo單位,到大量在好社區(qū)里購置獨立屋,支付房款的方式也從現(xiàn)金付全款,到現(xiàn)在越來越多地使用銀行貸款。加國幾大銀行為滿足非居民借貸需求,逐漸放寬尺度和年齡限制。不過,借貸者的置業(yè)目的,經(jīng)濟狀況和負擔(dān)能力,本身的信貸紀(jì)錄,仍是銀行放貸前要考核的因素。
描述
銀行是否批準(zhǔn)非居民的房貸申請,首先要的考慮是其購房置業(yè)的目的。作為分行,業(yè)務(wù)重點是個人財務(wù),如果買家是作為長遠(自住或者單純出租),尤其是家長為留學(xué)子女買房,銀行十分愿意提供貸款。非居民初比較常見的是用現(xiàn)金支付房款,但隨著越來越多的國際學(xué)生計劃畢業(yè)后留在本地工作或者申請移民,銀行也愿意提供房貸幫助他們盡早實現(xiàn)安居�？扇绻脴I(yè)的目的是將買賣房產(chǎn)作為一門生意,則屬于商業(yè)范疇。所以,正常情況下,分行只為非居民提供一套住房的按揭貸款,若購買多套房,則視為商業(yè)性質(zhì),需要由銀行的商業(yè)部門處理。
然后呢,銀行要考慮借貸者是否有償貸能力。這就要求其提供財務(wù)資料,例如銀行存款、收入證明以及有沒有其它項目。有些人聲稱自雇,有很可觀收入,銀行需要有合理的證明。另外,有些申請者雖在中國擁有房產(chǎn),但就沒有其它收入,或者已經(jīng)退休,這些不動產(chǎn)只有在售出套現(xiàn)之后才能體現(xiàn)價值;或者一向沒有儲蓄;或者首付是以現(xiàn)住房抵押套現(xiàn)籌得,這些情況銀行批貸時會很慎重。
首付比例高未必獲批
曾經(jīng)有種說法:非居民申請房貸時,只要首付比例超過35%,銀行就不再要求借貸者的收入證明。首付超過35%仍需要考慮其收入。例如某人想買200萬的房,首付能達到50%,然而他雖然有固定收入,首付的100萬卻是辛辛苦苦20、30年才儲足。此時銀行就要考慮其負擔(dān)能力,銀行擔(dān)心的不是這200萬的房屋是否會跌價,而是關(guān)心他如何償還這100萬的貸款。購買越貴的房子貸款越難,因為房子的日常消費支出、地稅等都更貴。
再其次，要看借貸者的信貸記錄好不好,若常欠債、曾經(jīng)破產(chǎn)銀行都會更慎重�？傮w上說,非居民與居民在貸款政策方面沒有什麼不同,是否符合批放貸款的基本條件也是一樣的,所不同的只是執(zhí)行尺度上的區(qū)別。
年滿18歲不再需要擔(dān)保人
BMO的業(yè)務(wù)主打新移民、留學(xué)生和非居民,在非居民個人住房按揭貸款方面有一些優(yōu)惠政策。例如某些銀行只批準(zhǔn)非居民一套房產(chǎn)的貸款,BMO的政策是,無論你是否在其它銀行獲得過房貸,只要在BMO沒有貸款,就等同新客戶發(fā)放房貸。此外,BMO的利率政策從上周起已經(jīng)改為居民和非居民享受同等利率,而在這之前追朔至2013年5月,非居民獲得的房貸利率平均要比居民高出0.25%。
再比如,25歲以下很少有收入來源的留學(xué)生,多是由父母提供購房首付。以前這個群體申請房貸時,BMO是要求有父母擔(dān)保。但現(xiàn)在只要持有學(xué)簽的購房者年滿18歲,所購買的房屋價格在100萬加幣以內(nèi),就不再需要任何擔(dān)保人即可申請按揭貸款。
比較多人關(guān)注無加拿大簽證的非居民如何貸款,由于各種原因無法前來加拿大的客戶,可以前往BMO香港分行遞交房屋按揭貸款申請,由香港分行的職員作為見證人,確認(rèn)申請者的身份,再將文件傳到加拿大批準(zhǔn),所以不需來加拿大也可以辦理房貸。這項政策存在至少一年,并且已有不少成功案例。
不少華人家長都舍得為在加拿大讀書的子女買房,其所在銀行對18歲以上能夠簽署法律文件的留學(xué)生,也可以提供房貸。不過銀行更希望家長與子女聯(lián)名置業(yè),共同承擔(dān)還貸責(zé)任。他說,年齡小的留學(xué)生獨自在本地求學(xué),家長不能太放松管理,因為有時他們會在理財方面出問題,或者有同居情況,將來房產(chǎn)的處理都會很復(fù)雜。
至于非居民沒有來加拿大能否購房貸款,原則上是可以的,該行允許在北京開戶,賬戶不需要前來加拿大激活,客戶簽署POA委托書也可以在中國通過律師簽。不過買房置業(yè)畢竟是項大,買家還是應(yīng)該前來觀察再做決定為好。
還款期長25年
目前只有幾家加國大銀行會做非居民房貸,可能也有外資銀行做,但其它貸款機構(gòu)就不提供非居民貸款。各家銀行有不同的限制條款和貸款上限。例如豐業(yè)銀行只能提供房價50%的貸款,上限是75萬加元;TD和BMO都可以達到65%。另外,非居民長還款期只有25年,貸款額超過100萬時會比較慎重。
