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　　商品房買賣合同

　　(一)商品房買賣合同的成立與效力

　　商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

　　(1)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

　　(2)出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

　　(3)出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案，不因此確認(rèn)合同無效。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)、對方接受的除外。

　　(二)懲罰性賠償

　　(1)具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任：①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

　　(2)出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任：①故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;②故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;③故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　(3)房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　(三)買受人解除權(quán)

　　1.出賣人惡意違約

　　出賣人惡意違約的，買受人有權(quán)解除合同。

　　2.出賣人根本違約

　　(1)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。

　　(2)因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

　　(3)出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值超出3%，買受人有權(quán)請求解除合同、返還已付購房款及利息。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人。

　　(4)出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人有權(quán)請求解除合同。但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

　　(5)合同約定或者法律規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。

　　3.買受人根本違約

　　買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行，出賣人有權(quán)請求解除合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　4.涉及擔(dān)保貸款的解除

　　(1)商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

　　(2)商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人有權(quán)請求解除商品房擔(dān)保貸款合同。

　　(3)商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。