2019年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考前沖刺練習(xí)題
1、以下各項中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的主要不確定性因素的是( )。
A、租售價格
B、租金水平
C、空置率
D、購買價格
2、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是( )。
A、購買價格
B、空置率
C、運營費用
D、資本化率
3、如果開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將( )。
A、增加
B、減少
C、基本保持不變
D、以上說法都不正確
4、估計房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的空置率時，不用考慮( )的影響。
A、宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境
B、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系
C、租戶支付租金能力
D、銀行貸款利率
5、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2000m2，土地總價3000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/m2，預(yù)測銷售價格為12000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為( )。
A、1.4
B、1.5
C、1.6
D、2
【參考答案】
1、【正確答案】A
【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。參見教材P212。
2、【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。置業(yè)投資的主要不確定性因素包括購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。參見教材P216。
3、【正確答案】C
【答案解析】本題考查的是不確定性因素的相互作用。如果開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。參見教材P217。
4、【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。空置率的變化與宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營管理水平、租戶支付租金的能力等有關(guān)，所以準(zhǔn)確估計某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。參見教材P217。
5、【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=3000÷[(12000-4500)×0.2]=2。參見教材P218。
