【篇一】企業(yè)市場營銷策劃書
一、公司簡介
本公司以“與綠色同行，以自然為本”為企業(yè)宗旨，號召廣大消費(fèi)者熱愛大自然，保護(hù)環(huán)境，堅持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，倡導(dǎo)低污染的生活方式。
本公司以生產(chǎn)綠色產(chǎn)品為主（包括綠色食品，綠色日用品等環(huán)保產(chǎn)品），企業(yè)創(chuàng)建于2000年1月，產(chǎn)品一經(jīng)推出市場就受到廣大消費(fèi)者的好評。時至今日，本公司已建立了自己的品牌，使產(chǎn)品暢銷全國，并通過ISO90001國際質(zhì)量體系等多家國際組織的認(rèn)證。
公司曾多次獲得政府組織的表彰和獎勵，并于近期計劃投巨資引進(jìn)國際的生產(chǎn)技術(shù)和設(shè)備，爭取使產(chǎn)品早日走出國門，占領(lǐng)國際市場。公司已經(jīng)初具規(guī)模，已躋身民營企業(yè)百強(qiáng)的行列，擁有多項具有自主知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品，能完全滿足不同客戶的需求。公司擁有完全屬于自己的生產(chǎn)基地和原料供應(yīng)地，并與多家科研機(jī)構(gòu)建立了良好的合作關(guān)系，前景樂觀，并計劃于2016年在香港股票交易市場成功上市，使自身業(yè)績能再上一層樓。
二、公司目標(biāo)
1、財務(wù)目標(biāo)今年（200x年），力爭銷售收入達(dá)到1億元，利潤比上年番一番（達(dá)到3000萬元）。
2、市場營銷目標(biāo)市場覆蓋面擴(kuò)展到國際，力圖打造國際品牌。
三、市場營銷策略
1、目標(biāo)市場中高收入家庭。
2、產(chǎn)品定位質(zhì)量佳和多品種，外包裝采用國際綠色包裝的4r策略。
3、價格價格稍高于同類傳統(tǒng)產(chǎn)品。
4、銷售渠道重點(diǎn)放在大城市消費(fèi)水平高的大商場，建立公司自己的銷售渠道，以“綠色”為主。
5、銷售人員對銷售人員的招聘男女比例為2：1，建立自己的培訓(xùn)中心，對銷售人員實行培訓(xùn)上崗，采用全國賬戶管理系統(tǒng)。
6、服務(wù)建立一流的服務(wù)水平，服務(wù)過程標(biāo)準(zhǔn)化，網(wǎng)絡(luò)化。
7、廣告前期開展一個大規(guī)模、高密集度、多方位、網(wǎng)絡(luò)化的廣告宣傳活動。突出產(chǎn)品的特色，突出企業(yè)的形象并兼顧一定的醫(yī)療與環(huán)保知識。
8、促銷在網(wǎng)上進(jìn)行產(chǎn)品促銷，節(jié)假日進(jìn)行價格優(yōu)惠，用考核銷售人員銷售業(yè)績的方法，促使銷售人員大力推銷。
9、研究開發(fā)開發(fā)綠色資源，著重開發(fā)無公害、養(yǎng)護(hù)型產(chǎn)品。
10、營銷研究調(diào)查消費(fèi)者對此類產(chǎn)品的選擇過程和產(chǎn)品的改進(jìn)方案。
四、網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略
經(jīng)過精心策劃，公司首次注冊了二個國際域名，建立了中國“與綠色同行”網(wǎng)網(wǎng)站，在網(wǎng)站中全面介紹公司的銷售產(chǎn)品業(yè)務(wù)和服務(wù)內(nèi)容，詳細(xì)介紹各種產(chǎn)品。緊接著逐步在搜狐、雅虎等搜索引擎中登記，并以網(wǎng)絡(luò)廣告為主，輔以報紙、電視、廣播和印刷品廣告，擴(kuò)大在全國的影響，再結(jié)合網(wǎng)絡(luò)通信，增加全國各地綜合網(wǎng)站的友情連接。
五、網(wǎng)絡(luò)營銷的顧客服務(wù)
通過實施交互式營銷策略，提供滿意的顧客服務(wù)。主要工具有電子郵件、電子論壇，常見問題解答等。
六、管理：
�。ㄒ唬�、網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略的實施：
制定了良好的發(fā)展戰(zhàn)略，接下來就需要有可行的推進(jìn)計劃保證其實施，我們可按下列步驟操作執(zhí)行：
1、確定負(fù)責(zé)部門、人員、職能及營銷預(yù)算：
網(wǎng)絡(luò)營銷屬營銷工作，一般由營銷部門負(fù)責(zé)，在營銷副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下工作。一般應(yīng)設(shè)立專門部門或工作小組，成員由網(wǎng)絡(luò)營銷人員和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)人員組成，即使是工作初期考慮精簡，也應(yīng)保證有專人負(fù)責(zé)，工作初期調(diào)查、規(guī)劃、協(xié)調(diào)、組織，任務(wù)繁重，兼職很難保證工作的完成。
2、專職網(wǎng)絡(luò)營銷人員職責(zé)應(yīng)包括：
（1）綜合公司各部門意見，制定網(wǎng)站構(gòu)建計劃，并領(lǐng)導(dǎo)實施網(wǎng)站建設(shè)。
�。�2）網(wǎng)站日常維護(hù)、監(jiān)督及管理。
�。�3）網(wǎng)站推廣計劃的制定與實施。
（4）網(wǎng)上反饋信息管理。
�。�5）獨(dú)立開展網(wǎng)上營銷活動。
�。�6）對公司其他部門實施網(wǎng)上營銷支持。
�。�7）網(wǎng)上信息資源收集及管理，對公司網(wǎng)絡(luò)資源應(yīng)用提供指導(dǎo)。
3、在網(wǎng)絡(luò)營銷費(fèi)用方面我們將確保大可能的節(jié)約，但我們?nèi)孕鑼赡艿耐度胗兴烙嫞覀兊臓I銷預(yù)算主要來自于：
（1）人員工資
�。�2）硬件費(fèi)用：如計算機(jī)添置
�。�3）軟件費(fèi)用：如空間租用、網(wǎng)頁制作、web程序開發(fā)、數(shù)據(jù)庫開發(fā)
（4）其他：如上網(wǎng)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)廣告費(fèi)等
�。ǘ�、綜合各部門意見，構(gòu)建網(wǎng)站交互平臺
公司網(wǎng)站作為網(wǎng)絡(luò)營銷的主要載體，其自身的`好壞直接影響網(wǎng)絡(luò)營銷的水平，同時網(wǎng)站也并非僅為營銷功能，還包括企業(yè)形象展示、客戶服務(wù)、公司管理及文化建設(shè)、合作企業(yè)交流等等功能，只有在廣泛集合公司各方面意見的前提下才能逐步建立起滿足要求的網(wǎng)站平臺。
構(gòu)建網(wǎng)站應(yīng)注意網(wǎng)站應(yīng)有如下功能：
�。�1）信息豐富：信息量太低是目前公司網(wǎng)站的通病。
�。�2）美觀與實用適度統(tǒng)一：以實用為主，兼顧視覺效果。
�。�3）功能強(qiáng)大：只有具備相應(yīng)的功能，才能滿足公司各部門要求。
（4）網(wǎng)站人性化：以客戶角度出發(fā)而非以本企業(yè)為中心。
（5）交互功能：力求增加訪問者參與機(jī)會，實現(xiàn)在線交互。
�。ㄈ�、制定網(wǎng)站推廣方案并實施
具備了一個好的網(wǎng)站平臺，接著應(yīng)實行網(wǎng)站推廣。網(wǎng)站推廣的過程同時也是品牌及產(chǎn)品推廣的過程。
1、制定網(wǎng)站推廣計劃應(yīng)考慮的因素有：
�。�1）本公司產(chǎn)品的潛在用戶范圍。
�。�2）分清楚本公司產(chǎn)品的終使用者、購買決策者及購買影響者各有何特點(diǎn)，他們的上網(wǎng)習(xí)慣如何。
�。�3）我們應(yīng)該主要向誰做推廣。
�。�4）我們以怎樣的方式向其推廣效果更佳。
�。�5）是否需借助傳統(tǒng)媒體，如何借助。
�。�6）我們競爭對手的推廣手段如何。
（7）如何保持較低的宣傳成本。
2、我們可以借助的手段：
（1）搜索引擎登錄。
（2）網(wǎng)站間交換連接。
�。�3）建立郵件列表，運(yùn)用郵件推廣。
�。�4）通過網(wǎng)上論壇、bbs進(jìn)行宣傳。
�。�5）通過新聞組進(jìn)行宣傳。
�。�6）在公司名片等對外資料中標(biāo)明網(wǎng)址。
�。�7）在公司所有對外廣告中添加網(wǎng)址宣傳。
�。�8）借助傳統(tǒng)媒體進(jìn)行適當(dāng)宣傳。
七、網(wǎng)絡(luò)營銷效果評估及改進(jìn)
網(wǎng)站推廣之后我們的工作完成了一個階段，我們將獲得較多的網(wǎng)上反饋，借此我們應(yīng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷效果的初步評估，以使工作邁上一個新的臺階。
1、評估內(nèi)容包括：
�。�1）公司網(wǎng)站建設(shè)是否成功，有哪些不足；
（2）網(wǎng)站推廣是否有效；
（3）網(wǎng)上客戶參與度如何？分析原因；
�。�4）潛在客戶及現(xiàn)有客戶對我網(wǎng)上營銷的接受程度如何；
�。�5）公司對網(wǎng)上反饋信息的處理是否積極有效；
�。�6）公司各部門對網(wǎng)絡(luò)營銷的配合是否高效。
2、評估指標(biāo)主要有：
網(wǎng)站訪問人數(shù)、訪問者來源地、訪問頻率、逗留時間、反饋信件數(shù)、反饋內(nèi)容、所提意見等等。
網(wǎng)絡(luò)營銷的有效運(yùn)用，將可對公司其他部門的運(yùn)行產(chǎn)生積極影響，同時也影響到公司的整體運(yùn)營管理。作為網(wǎng)絡(luò)信息條件經(jīng)營方式的探索，它將極大推動公司走向新經(jīng)濟(jì)的步伐。它將發(fā)揮如下作用：
促進(jìn)公司內(nèi)部信息化建設(shè)，加快企業(yè)電子商務(wù)準(zhǔn)備，完善公司管理信息系統(tǒng)，提高公司管理的質(zhì)量與效率，提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)電子商務(wù)人才。
這些變化將影響公司現(xiàn)有的生產(chǎn)組織形式、銷售方式、開發(fā)方式、管理方式等等，推動公司進(jìn)行經(jīng)營方式的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型。
【篇二】企業(yè)市場營銷策劃書
一、市場策略規(guī)劃
1、市場狀況：是指主要競品的市場占有率，市場容量，消費(fèi)現(xiàn)狀和變化趨勢等。
2、消費(fèi)需求：主要是指消費(fèi)者對產(chǎn)品的需求。如消費(fèi)者對產(chǎn)品的概念、利益點(diǎn)、功能、價格、包裝、購買方便性等方面的需求及變化方向，這是提煉產(chǎn)品賣點(diǎn)的重要依據(jù)之一。
3、競爭狀況：競爭對手的營銷策略分析以及主要競品在全局市場和區(qū)域市場的強(qiáng)弱對比情況。
4、本品現(xiàn)狀：本品的市場位置、銷售狀況，在各區(qū)域市場的優(yōu)劣勢以及在各個營銷環(huán)節(jié)的優(yōu)劣勢。
5、存在的問題及原因：本品處于現(xiàn)在的市場位置是哪些因素造成的，存在哪些制約市場發(fā)展的營銷短板。
6、市場機(jī)會：通過對市場狀況、消費(fèi)需求、競爭狀況等多方面的比較分析，找出實現(xiàn)企業(yè)及各產(chǎn)品未來市場增長的機(jī)會點(diǎn)。
7、市場策略：從策略的層面為企業(yè)規(guī)劃市場，如市場目標(biāo)，市場定位，市場重心和區(qū)域市場的選擇，與主要競品的競爭策略等。
二、產(chǎn)品線規(guī)劃
1、品類架構(gòu)：產(chǎn)品線完整的平面架構(gòu)圖，包括產(chǎn)品的品類、品牌以及品牌下面的每一個單品。
2、產(chǎn)品定位：產(chǎn)品所要占據(jù)的，區(qū)別于主要競品的，有競爭力的市場位置，是各產(chǎn)品規(guī)劃的重要環(huán)節(jié)。
3、目標(biāo)市場：產(chǎn)品重點(diǎn)進(jìn)入的市場領(lǐng)域，并且在這一領(lǐng)域大限度滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需求，與競品爭奪消費(fèi)資源。新伊犁哈薩克食品企業(yè)市場營銷策劃體系行情播報、走勢深度分析，歡迎來電咨詢。
4、價格定位：產(chǎn)品價格在市場中的位置，包括所有產(chǎn)品價格在各自市場所處位置及各單品的具體定價。
5、產(chǎn)品訴求：產(chǎn)品訴求就是產(chǎn)品能給消費(fèi)者帶來的利益點(diǎn)或賣點(diǎn)，一般可以分為感性訴求和理性訴求兩種。
6、廣告口號：廣告口號，即廣告語。就是把產(chǎn)品利益點(diǎn)中能觸動消費(fèi)需求的部分用形象生動的語言表達(dá)出來，增加產(chǎn)品的吸引力和消費(fèi)者的記憶度。
7、產(chǎn)品形態(tài)：企業(yè)各類產(chǎn)品分別適合目標(biāo)消費(fèi)者使用的相應(yīng)形態(tài)。產(chǎn)品形態(tài)確定的主要依據(jù)首先是方便消費(fèi)者使用，其次是競爭需要。
8、產(chǎn)品包裝：產(chǎn)品外在形象的重要組成部分，主要指產(chǎn)品包裝的文字、圖案、色調(diào)、形狀等要與產(chǎn)品的定位、訴求協(xié)調(diào)一致，在終端貨架上要有足夠的視覺沖擊力。
三、渠道規(guī)劃
1、渠道模式：企業(yè)建立銷售通路的方式。如：是采用代理制、分層經(jīng)銷形式還是專賣店形式，以及各種渠道模式設(shè)置中間商的層級與方法。
2、通路長度和寬度：通路長度是指銷售渠道重心上延和下沉的空間。從直轄市到鄉(xiāng)，企業(yè)涉入哪些層級。通路寬度是指在同一層級的渠道，企業(yè)銷售終端類別的多少。
3、經(jīng)銷商的選擇：根據(jù)渠道模式和通路長、寬度的設(shè)置，確定經(jīng)銷商的數(shù)量和選擇標(biāo)準(zhǔn)。
4、銷售政策：是指企業(yè)與各級經(jīng)銷商的合作方式。如企業(yè)對經(jīng)銷商在前期鋪貨、運(yùn)輸、終端維護(hù)、宣傳、扣點(diǎn)、返利、結(jié)算等方面的相關(guān)政策。
四、廣告規(guī)劃
1、廣告創(chuàng)意：廣告的表現(xiàn)方式。用畫面、文字、音樂等來表現(xiàn)品牌和產(chǎn)品的特點(diǎn)。
2、廣告語：廣告語就是把品牌、產(chǎn)品中能觸動消費(fèi)需求的部分用生動的語言表達(dá)出來。
3、廣告預(yù)算：預(yù)計某個時期總共需要投入的廣告費(fèi)用。
4、投放媒體：廣告發(fā)布的媒介。
5、投放區(qū)域：確定在哪些區(qū)域投放廣告，以及各區(qū)域市場的投放量。
6、投放組合：主要是指投放媒體類別和投放市場區(qū)域的組合。
7、效果評估：對廣告創(chuàng)意、投放組合和廣告效果的綜合評價。
五、終端與促銷規(guī)劃
1、終端選擇：選擇產(chǎn)品進(jìn)入終端的類別、數(shù)量及方法。
2、終端陳列：產(chǎn)品在貨架上（普通貨架、堆頭、端架）的陳列標(biāo)準(zhǔn)，如陳列位置、面積、形狀和數(shù)量等。
3、終端導(dǎo)購：安排專門的銷售人員在終端為顧客介紹產(chǎn)品的賣點(diǎn)和食用方法，吸引消費(fèi)者購買。
4、終端理貨：對終端貨架上被消費(fèi)者在購買過程中挑亂的產(chǎn)品按陳列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行梳理，對快售完的產(chǎn)品及時安排補(bǔ)貨等。
5、終端展示：除了產(chǎn)品基本陳列外，還需要一些宣傳品如POP、圍裙、橫眉、展示牌等來共同營造良好的賣場氛圍。
6、終端促銷：廠家或經(jīng)銷商針對消費(fèi)者就某些或單個產(chǎn)品進(jìn)行的特殊銷售促進(jìn)活動，如打折、降價、賣贈、有獎銷售等。
六、銷售體系規(guī)劃
1、銷售體系架構(gòu)：是企業(yè)自身的銷售組織結(jié)構(gòu)。如在區(qū)域市場是建立分公司還是辦事處；各大區(qū)、省區(qū)及以下各級銷售組織的劃分、規(guī)模等。
2、各級銷售組織的職能：各級銷售組織的人員構(gòu)成、作用、銷售任務(wù)及其它相應(yīng)的各項職能。
3、銷售隊伍的培訓(xùn)：企業(yè)對各級銷售組織的各類人員分別進(jìn)行相關(guān)營銷知識與技能培訓(xùn)的內(nèi)容與方式。
4、銷售組織與經(jīng)銷商的關(guān)系：明確各級銷售組織與經(jīng)銷商的職能劃分，形成企業(yè)銷售隊伍與各級經(jīng)銷商優(yōu)勢互補(bǔ)的合作關(guān)系。
【篇三】企業(yè)市場營銷策劃書
一、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策劃現(xiàn)狀
20世紀(jì)90年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場競爭加劇。湖南省房地產(chǎn)經(jīng)營者在這種大氣候的影響下，必須拋棄“生產(chǎn)觀點(diǎn)”，樹立“用戶觀點(diǎn)”，圍繞用戶的要求作市場營銷策劃。目前湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市長沙、株洲、湘潭的房地產(chǎn)企業(yè)形成了市場營銷策劃的初步理念，著手了樓盤的營銷策劃工作。長沙升陽公司根據(jù)“e．c”時代概念的要求，策劃了省內(nèi)外享有盛名的“巴黎香榭”，打造了21世紀(jì)長沙新地標(biāo)。湖南省夢澤園房地產(chǎn)開發(fā)公司為了滿足工薪階層住房的需求，整體策劃了濱湖園林生態(tài)社區(qū)、康居工程智能化示范小區(qū)“夢澤園”，它“以家門口有個美麗的湖”為特色，使大批工薪族俱歡顏。營銷策劃經(jīng)理張恒志組織一班人以傲視群雄的氣魄策劃了湖南CEO官邸社區(qū)——荷塘月色·世博城，在長沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿足了越來越多的成功人士的住房需求。株洲市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司，為了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃為業(yè)主首選的天鵝花園、把“土鵝”變成“天鵝”，使其四面環(huán)水，風(fēng)景幽雅，情調(diào)別致，靜中有景。湘潭市的房地產(chǎn)開發(fā)商提出了“溫馨的住宅，深情的策劃”的順口溜，對商品房進(jìn)行市場營銷策劃時，以科學(xué)性、合理性、創(chuàng)造性、預(yù)見性為宗旨，突出“以人為本”，注重環(huán)境功能和質(zhì)量水平，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、衛(wèi)生、安全的居住環(huán)境，同時還結(jié)合城市的歷史文化特征和居住者心理，著力策劃具有地方特色和文化內(nèi)涵的樓盤。長株潭三市尤其是長沙市的房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場營銷策劃上已有一定的建樹，是湖南省房地產(chǎn)市場營銷策劃的領(lǐng)頭雁，在不斷引領(lǐng)全省房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃工作。他們還不斷學(xué)習(xí)省外先進(jìn)經(jīng)驗，經(jīng)常派相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人員到廣州、深圳、上海、溫州、武漢等地實地學(xué)習(xí)考察。同時也把知名的市場營銷策劃專家、學(xué)者請來指導(dǎo)市場營銷策劃工作，先后特邀特請被媒體號稱為房地產(chǎn)業(yè)“女掌柜”的謝家瑾司長，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副理事長兼秘書長顧云昌教授，中國人民大學(xué)教授、博土生導(dǎo)師兼任多家地方政府及多家超級機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)顧問葉衛(wèi)平先生，《房地產(chǎn)世界》雜志主編、上海房地產(chǎn)策劃專家許仰東先生前來暢談營銷策劃、指點(diǎn)迷津。通過采取“走出去、請進(jìn)來”的方法迅速提高房地產(chǎn)市場營銷策劃的技能。
湖南省長株潭以外地市的房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷策劃處于虛而不實、朦朦朧朧的狀態(tài)，他們所做的營銷策劃是局部的、單項目的、淺顯的、無意識的，往往是單純的價格策劃、廣告策劃，并且分析市場結(jié)構(gòu)和行為——選擇市場機(jī)會——制定營銷戰(zhàn)略——部署營銷戰(zhàn)術(shù)——實施和監(jiān)控營銷操作的水平停留在低級狀態(tài)。
二、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策劃存在的問題
1、市場營銷策劃觀念較淡薄
多年來，全國各城市房地產(chǎn)年脫銷率一直在30％-40％間徘徊，現(xiàn)實的壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到：房地產(chǎn)業(yè)競爭很激烈，粗放型的經(jīng)營已經(jīng)不行了。1995年后，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力和物力進(jìn)行房地產(chǎn)營銷策劃問題的研究，全國大中城市相繼展開了房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn)，爾后房地產(chǎn)市場營銷策劃大戰(zhàn)在全國拉開，市場營銷策劃觀念融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中。但由于湖南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沒有受一波一折的沖擊，一直保持平穩(wěn)發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭并不激烈，投資的風(fēng)險小，因而缺乏危機(jī)感、緊迫感，市場營銷策劃的觀念較淡薄，甚至連一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)腦海里還沒有形成市場營銷策劃的概念。
2、市場營銷策劃沒有長遠(yuǎn)打算
目前，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)樓盤存在嚴(yán)重的“跟風(fēng)現(xiàn)象”，一遇到市場上好的賣點(diǎn)，就不顧實際一哄而上，結(jié)果開發(fā)無個性，策劃無創(chuàng)意，樓盤被套。短期行為很普遍，急功近利，缺乏可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)和后勁，小區(qū)規(guī)劃只重效益，忽視生態(tài)、環(huán)境、人文、歷史等因素，目前的規(guī)劃對今后小區(qū)的改進(jìn)和管理帶來的負(fù)面影響拋于腦后。在取得短期收效的同時，埋下導(dǎo)致市場混亂的種子，這種營銷策劃無視長期發(fā)展，嚴(yán)重影響了與之相協(xié)調(diào)的長期規(guī)劃的實現(xiàn)。
3、對市場營銷策劃缺乏理性思考
湖南省許多開發(fā)商信奉“兵貴神速”，匆忙作某種營銷決策，然而這種倉促的決策不乏短見和過于迷信他人，熱情追捧流行概念，盲目炒作市場熱點(diǎn)。瘋狂的“歐陸風(fēng)情”后，又是“綠色概念”、“錯層概念”、“生態(tài)概念”、“智能概念”，沒有深刻地體會市場的涵義，沒有將市場營銷策劃滲透到市場調(diào)整和工程立項中去，致使商品房沒有自身的特色，銷售前景黯淡，資金積淀呆滯，形成惡性循環(huán)。
4、缺乏合理的市場營銷策劃體系
湖南省房地產(chǎn)企業(yè)盡管在探索組建自己的營銷策劃體系，但人、財、物的保證未完全到位，營銷策劃機(jī)構(gòu)的設(shè)置不合理，機(jī)構(gòu)行政化，或?qū)I銷機(jī)構(gòu)歸口于經(jīng)營科，還缺乏營銷策劃人員，對營銷策劃方案實施情況的診斷、評價流于形式。對營銷策劃中出現(xiàn)的重大問題表現(xiàn)得束手無策，調(diào)查預(yù)測、市場分析、策略制定、行動方案出臺、營銷費(fèi)用控制、營銷管理等工作還不成體系，營銷策劃能力低下。
5、市場營銷策劃不夠科學(xué)規(guī)范
湖南省有的開發(fā)商囿于自身的短見，至今輕視營銷策劃，策劃缺乏科學(xué)性與系統(tǒng)性。有的開發(fā)商營銷行為不規(guī)范，既不做深入細(xì)致的市場調(diào)研，也沒有獨(dú)到新穎的營銷思路，以為營銷策劃就是簡單的房地產(chǎn)推銷，這其中有操作上的淺薄，更有心態(tài)上的鄙陋，這對營銷策劃科學(xué)化、規(guī)范化很不利。
三、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策劃的對策
1、強(qiáng)化市場營銷策劃意識
湖南省房地產(chǎn)企業(yè)要形成市場營銷策劃的全新理念，強(qiáng)化市場營銷策劃意識，對市場營銷策劃概念、作用要有一個全面的認(rèn)識。21世紀(jì)的大的競爭是觀念的競爭，觀念的落后是大的落后，尤其是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)是觀念追潮的促進(jìn)派，要大膽改革，敢于實踐，創(chuàng)新市場營銷策劃的方法。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，市場營銷策劃將成為市場營銷的至高境界，對市場營銷的各項工作有機(jī)地、整體地安排、部署、協(xié)調(diào)、銜接，做到市場營銷策劃工作周密合理，從而有效地盤活市場，確保產(chǎn)品暢銷。因此，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在市場營銷策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認(rèn)識中解脫出來。
2、確立全面系統(tǒng)的市場營銷策劃思想
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓好前期策劃，即就是項目選擇和投資決策，項目選得好，市場就會有需求，后期銷售就水到渠成，如果前期投資決策失誤，后期再采取廣告、讓利、促銷等措施，也無濟(jì)于事。尤其在市場不景氣時，開發(fā)商應(yīng)注重市場調(diào)整和前期策劃工作。在業(yè)外人士看來，開盤前無非是一些無關(guān)大節(jié)的瑣碎之事，其實開盤成功是實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績的重要基礎(chǔ)，開盤前的整合營銷策劃是一種運(yùn)用整合行為的過程，通過營銷方式、手段的系統(tǒng)化結(jié)合，根據(jù)市場進(jìn)行動態(tài)修正，實現(xiàn)樓盤價值的全程營銷效果。此階段應(yīng)完成的策劃工作是發(fā)掘項目的佳賣點(diǎn)，打造個性化產(chǎn)品，做好定價前的市場調(diào)查研究，選擇好定價方法，進(jìn)行科學(xué)合理地定價，策劃好廣告，做好開盤的時間選擇。一般來說房地產(chǎn)項目開盤后一段時間形成一個銷售高峰，在高峰過后，銷售業(yè)績將會明顯下降，此時要注意加強(qiáng)盤后滾動的營銷策劃工作，調(diào)查消費(fèi)者對品牌的認(rèn)識與接受程度，發(fā)掘新的細(xì)分市場與目標(biāo)客戶，調(diào)整營銷策略，進(jìn)行尾盤處理與售后策劃。湖南省大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全面系統(tǒng)的營銷策劃思想，對整體營銷策劃知之不多，憑感覺搞策劃，這樣的策劃不符合房地產(chǎn)全程策劃的客觀要求。一個完善的商品房營銷策劃包括前期階段、銷售階段、售后階段的全面策劃，只有整合起來策劃，方可使房地產(chǎn)市場營銷策劃充分發(fā)揮作用，否則，營銷鏈不能搭接起來反而被中斷。因此，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)往后應(yīng)該樹立全面系統(tǒng)的營銷策劃思想，展開全程營銷策劃、整體營銷策劃工作。
3、加強(qiáng)時市場營銷策劃的理性思考
開發(fā)商經(jīng)過多年的探索，已開始用理性的眼光看待市場營銷的價值，但仍有許多企業(yè)還未從根本上認(rèn)識房地產(chǎn)營銷的合理內(nèi)涵，在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中未能大限度地發(fā)揮營銷策劃的作用。營銷策劃是一種貫穿市場意識、連接產(chǎn)前市場與產(chǎn)后市場的一種行為方式，營銷策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，總結(jié)出一種如何把樓盤市場推廣的行為方式。開發(fā)商分析樓盤與市場的對接問題，是為了適應(yīng)市場發(fā)展需要，做好樓盤的市場推廣。營銷策劃是一種主動創(chuàng)造效益的行為方法，是一條基于市場需求之上的“綱”，貫穿房地產(chǎn)定位、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等工作環(huán)節(jié)，它采用市場調(diào)研、銷售技巧等工作來開拓、擴(kuò)大市場。營銷策劃是一種運(yùn)用整合效應(yīng)的行為過程，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一種內(nèi)化行為，是塑造品牌形象的行為手段。營銷策劃是物業(yè)構(gòu)筑品牌的基礎(chǔ)，樓盤品牌的創(chuàng)立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環(huán)節(jié)中追求品牌意識的體現(xiàn)。因此，湖南省一些房地產(chǎn)企業(yè)“匆忙決策”、“盲目開發(fā)”、“追捧時髦流行概念”的做法，實質(zhì)上是對房地產(chǎn)市場營銷策劃缺乏理性的思考，對市場營銷策劃的理解還停留在表面上、現(xiàn)象上，對于市場營銷策劃是貫穿市場意識，有效連接產(chǎn)前產(chǎn)后市場，運(yùn)用整合效應(yīng)謀劃營銷方略，更高程度上塑造企業(yè)品牌，主動適應(yīng)市場、創(chuàng)造效益的概念還很淺薄。針對如此情況，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加深對市場營銷策劃的理解，從整體上把握住市場營銷策劃的概念與作用，走出適合企業(yè)自身情況的營銷策劃之路，用審視的目光、科學(xué)的理念、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來對樓盤進(jìn)行周密的營銷策劃，使樓盤給企業(yè)帶來效益。
4、建立有效的市場營銷策劃體系
市場營銷策劃是一個系統(tǒng)工程，它牽涉到企業(yè)、消費(fèi)者、社會三者之間關(guān)系的處理及利益的分配，包括機(jī)會與問題分析、目標(biāo)確定、策略制定、行動方案設(shè)計、營銷費(fèi)用預(yù)算等多環(huán)節(jié)的配套整合，對市場營銷要控制、銜接、調(diào)整與處理，需組建一定的組織機(jī)構(gòu)，配備一定的專業(yè)人員，加強(qiáng)市場調(diào)查、預(yù)測與研究，進(jìn)行市場營銷戰(zhàn)略的可行性設(shè)計，開展市場細(xì)分、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品定價、銷售渠道選擇及促銷等的營銷活動。房地產(chǎn)市場營銷策劃牽涉的面廣，包含的內(nèi)容多，環(huán)節(jié)很復(fù)雜，需要建立市場營銷策劃體系，以保證市場營銷的有效實施。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場營銷策劃的要求，結(jié)合市場與企業(yè)實際情況，不斷完善市場營銷策劃體系。首先，建立由知識比較全面、營銷技巧老到的人員組成營銷策劃機(jī)構(gòu)，使市場營銷策劃工作有專門的機(jī)構(gòu)來管理，也有專門的人員來具體運(yùn)作。其次，制定合理的物業(yè)營銷計劃，使各項營銷工作事先得到周密的安排與部署，在時間進(jìn)度上相銜接，在實施行動上能協(xié)調(diào)，在效果控制、檢查，評價上有具體措施，使市場營銷策劃體系進(jìn)一步完善。
5、從長計議做好市場營銷策劃工作
“短期行為”、“急功近利”是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營行為不理性的代名詞，忽視可持續(xù)發(fā)展的要求開展的市場營銷策劃實質(zhì)上無視了長期發(fā)展，這樣的企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)的大風(fēng)大浪中經(jīng)不起考驗�！懊つ扛L(fēng)”的實質(zhì)是缺乏自己的經(jīng)營主張，由于市場信息有時滯性、隱蔽性，信息時常出現(xiàn)失真現(xiàn)象，捕風(fēng)捉影式的開發(fā)，潛伏的危險較大。不結(jié)合市場行情、樓盤具體要求，一哄而上搞開發(fā)，看起來是搶奪市場，追求效益，實質(zhì)上不能塑造企業(yè)的經(jīng)營特色，投資也獲不到理想的回報，企業(yè)也無法實現(xiàn)穩(wěn)定的效益。從歷史營銷的角度來看，開發(fā)商的利益包括目前利益與長遠(yuǎn)發(fā)展兩個方面，目前利益一般來說比較直截了當(dāng)，引人注目；而長遠(yuǎn)發(fā)展要用遠(yuǎn)見的目光來審視，否則被認(rèn)為“不現(xiàn)實”、“無刺激”，因而易被忽視。其實長遠(yuǎn)發(fā)展應(yīng)是經(jīng)營者追求的目標(biāo)，只有長遠(yuǎn)發(fā)展，才可經(jīng)久不衰。只追求目前利益，經(jīng)營上就會因缺乏長遠(yuǎn)打算而打亂仗，產(chǎn)生短視后導(dǎo)致“好景不長”，可以說把暫時的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)當(dāng)成的追求，開發(fā)商在營銷策劃過程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會太久了。當(dāng)然，目前利益是長遠(yuǎn)發(fā)展的現(xiàn)實需要，沒有目前利益要求長遠(yuǎn)發(fā)展也是不可想象的，而長遠(yuǎn)發(fā)展應(yīng)該是開發(fā)商一貫追求的目標(biāo)，不圖長遠(yuǎn)發(fā)展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時要考慮長遠(yuǎn)發(fā)展，考慮長遠(yuǎn)發(fā)展的時候不可避開目前利益，但當(dāng)目前利益與長遠(yuǎn)發(fā)展兩者不可兼得時應(yīng)優(yōu)先考慮長遠(yuǎn)發(fā)展。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)冷靜地檢查自身的經(jīng)營方針，樹立科學(xué)的效益觀，在市場營銷策劃時權(quán)衡好目前利益與長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，避免“短期行為”、“急功近利”、“盲目開發(fā)”等毛病的產(chǎn)生，從長計議地搞好房地產(chǎn)市場營銷策劃工作，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
6、確保市場營銷策劃科學(xué)規(guī)范
據(jù)消費(fèi)者協(xié)會的統(tǒng)計表明，近幾年物業(yè)投拆的個案多，投拆的內(nèi)容大體為：發(fā)展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統(tǒng)不完善，宣傳內(nèi)容與事實不符，物業(yè)管理收費(fèi)高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開發(fā)商不深入細(xì)致的市場調(diào)研就上項目，急躁冒進(jìn)，這是市場營銷策劃不科學(xué)、不規(guī)范、不理智的表現(xiàn)。隨著我國房地產(chǎn)市場走向成熟，市場營銷策劃將朝著規(guī)范化、科學(xué)化發(fā)展。就這一發(fā)展趨勢來說，開發(fā)企業(yè)需要的是房地產(chǎn)營銷策劃人才和優(yōu)秀的營銷人員，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)市場營銷隊伍管理，提高隊伍素質(zhì)，建立健全有關(guān)營銷隊伍管理的各項規(guī)章制度，找好營銷主管，遵循營銷人員思想、行為的客觀規(guī)律，發(fā)揮他們的積極性、創(chuàng)造性，注重營銷人員素質(zhì)與業(yè)務(wù)的培訓(xùn)。注重營銷策劃工作各項內(nèi)容的銜接、協(xié)調(diào)，使?fàn)I銷策劃科學(xué)化、規(guī)范化。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)查與分析，把握市場機(jī)會，規(guī)避市場風(fēng)險，制定營銷目標(biāo)、設(shè)計策略與行動方案并及時進(jìn)行實施后的追蹤檢查，以便發(fā)現(xiàn)策劃科學(xué)與否。
