五、土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的成本法

　　(一)概念和基本公式

　　也成為成本逼近法，是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地所有權(quán)收益來(lái)去定土地使用權(quán)價(jià)格的方法。

　　土地使用權(quán)價(jià)格=土地取得非+開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+所有權(quán)收益

　　適用于新開(kāi)發(fā)土地，特別是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法等方法進(jìn)行鑒證的的情況，也可用于無(wú)收益又很少交易的公園、學(xué)校、公共建筑、公共設(shè)施等

　　(二)掌握：土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、耕地占用稅和土地增值稅、投資利息、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)回報(bào)、土地所有權(quán)收益的含義和計(jì)算方法

　　土地取得費(fèi)：為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用

　　1、征用集體土地學(xué)要支付：土地補(bǔ)償費(fèi)、附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、安置補(bǔ)助費(fèi)

　　2、購(gòu)買城市土地：土地出讓金、拆遷費(fèi)

　　土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)

　　投資利息

　　資金的時(shí)間價(jià)值，包括兩部分：土地取得費(fèi)利息和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息

　　土地取得費(fèi)利息以整個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期

　　土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息以整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期按土地開(kāi)發(fā)期限的一半計(jì)算

　　開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

　　以取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，以合理的利潤(rùn)計(jì)算

　　所有權(quán)收益

　　兩種計(jì)算方法：

　　1、所有權(quán)收益=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))×增值收益率

　　收益率根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定，一般在10~30%之間

　　2、以出讓金為標(biāo)準(zhǔn)

　　(三)成本法的應(yīng)用