三、土地使用權(quán)價格鑒證的市場法

　　(一)熟悉：土地使用權(quán)價格鑒證的市場法適用條件

　　土地使用權(quán)價格鑒證的市場法，是將價格鑒證標的與在近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已經(jīng)進行交易的類似土地的已知價格，修正得出標的價格的方法。

　　適用條件是：市場有足夠多的交易案例

　　應(yīng)用市場法對土地使用權(quán)進行價格鑒證，在對交易案例進行修正時，需要修正的因素包括四種：交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素

　　(二)熟悉：土地使用權(quán)價格鑒證的市場法的操作步驟

　　1、收集交易資料，確定比較案例

　　收集資料：

　　應(yīng)用市場法對土地使用權(quán)進行價格鑒證，需要收集的交易資料包括：交易價格;交易日期;交易狀態(tài);交易雙方;成交情況;地上附屬物;周圍環(huán)境。

　　確定案例：

　　選取的供比較交易案例應(yīng)該與標的具有相關(guān)性和替代性，交易案例應(yīng)符合下列條件：

　　(1)與標的用途相同

　　(2)與標的交易類型相同

　　(3)為正常交易

　　(4)與標的所處區(qū)域相近，個別條件相近

　　(5)交易時間與標的基準日接近

　　2、(掌握)修正交易情況，剔出案例價格中的特殊交易因素

　　(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易

　　(2)交易時的特別動機，比如急于出售

　　(3)買方或賣方不了解市場行情

　　(4)其他

　　3、(掌握)修正交易日，使之接近基準日

　　4、(掌握)修正區(qū)域因素

　　需要考慮的因素：繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量

　　5、(掌握)修正個別因素

　　包括：使用年限、容積率、臨界寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)

　　年限修正系數(shù)公式

　　k——年限修正系數(shù)

　　m——待估土地使用權(quán)剩余年限

　　n——比較案例土地使用權(quán)剩余年限

　　r——折現(xiàn)率，也稱土地還原率

　　6、確定鑒證價格