【篇一】2020年房地產估價師考試《經營與管理》核心知識點
房地產狀況調整的含義：
運用市場法估價需要將可比實例房地產與估價對象房地產進行全面比較，如果兩者不同(往往是這種情況)，還應對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整，因為房地產自身狀況的好壞還關系到其價格高低。進行房地產狀況調整，是把可比實例房地產在其自身狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。
因此，經過房地產狀況調整之后，就把可比實例在其自身房地產狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。
值得指出的是，在進行房地產狀況的比較、調整之前，要弄清可比實例房地產狀況和估價對象房地產狀況是何時的狀況�？杀葘嵗康禺a狀況應是其成交價格所對應或反映的房地產狀況，而不是它在估價時點或其他時間的狀況。因為在估價時點或其他時間，可比實例房地產狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。例如，某個可比實例是8個月前成交的，成交之后，購買者對它進行了裝修改造，甚至改變了用途，或者周圍環(huán)境和景觀發(fā)生了較大變化等。除了期貨房地產(如期房)的成交價格之外，可比實例房地產狀況一般是在其成交日期時的狀況。估價對象房地產狀況應是其需要評估的價值所對應或反映的房地產狀況，通常是在估價時點時的狀況。但在本書第五章第五節(jié)“估價時點原則”中看到，也有估價時點為現在、估價對象為歷史狀況或未來狀況下的估價。在這種估價情況下，估價對象房地產狀況就不是在估價時點時的狀況了。
【篇二】2020年房地產估價師考試《經營與管理》核心知識點
分析房地產估價原則：
1.目前，我國房屋權屬證書有《房屋所有權證》和《房屋他項權證》(過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種)。當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證。
2.土地權屬證書有國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權利證明書。
3.城市房屋拆遷估價中，房地產估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于被拆遷房屋的權屬證書記載的面積、拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結果、具有房產測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果、房地產管理部門權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積。
4.根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押、因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產有土地所有權、宅基地土地使用權。
5.《中華人民共和國擔保法》規(guī)定，不得抵押的財產有自留山、自留地、被依法查封的財產、被依法監(jiān)管的財產。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押，但與其上的房屋可以同時抵押。中華考試網
6.根據《城市房地產抵押管理辦法》的規(guī)定，房地產不得設定抵押的有：權屬有爭議的房地產、用于教育的房地產、用于市政的房地產、已依法公告列入拆遷范圍的房地產。
7.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應符合下列條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地韻，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件，轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
8.使用具體包括用途、規(guī)模和集約度。能夠確定估價對象用途的經濟學原理是適合原理，能夠確定估價對象的集約度和規(guī)模的經濟學原理是收益遞增遞減原理和均衡原理。
9.不論是何種估價目的，所評估的估價對象，它的房地產市場狀況一定和估價時點相同。
