1.移民美國(guó)后買房常見問題解答
問：新移民在美國(guó)一般如何購(gòu)房?
答：對(duì)于大多數(shù)剛剛來(lái)到美國(guó)的新移民而言，如果有興趣在美國(guó)購(gòu)買房屋，一般都會(huì)選擇與美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行合作。
在購(gòu)買美國(guó)房屋的過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般會(huì)首先和購(gòu)房者討論其購(gòu)房的意向，然后由購(gòu)房者通過網(wǎng)上搜索來(lái)尋找滿足要求的房屋，之后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將安排購(gòu)房者前往現(xiàn)場(chǎng)查看這些房屋，以及適合類似要求的其他房屋。從開始到結(jié)束，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將帶領(lǐng)購(gòu)房者完成整個(gè)購(gòu)房流程。
問：在美置業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為何如此重要?
答：在美國(guó)，參與房地產(chǎn)交易的一個(gè)重要專業(yè)人士就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人不僅可以幫助買家找到一套合適的房產(chǎn)，還可以在交易過程中的每一步引導(dǎo)買家做出正確的選擇。
一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人可以提供給買家關(guān)于房產(chǎn)和社區(qū)的關(guān)鍵的、外界不能輕易得到的信息，且經(jīng)紀(jì)人對(duì)市場(chǎng)和房產(chǎn)交易的知識(shí)以及談判技巧都會(huì)是促成交易的巨大幫助。同時(shí)，經(jīng)紀(jì)人對(duì)買家提供的這些服務(wù)并不收取買家一分錢，因?yàn)樗麄兊膫蚪鹗怯少u家支付的。因此，建議新移民在美國(guó)搜尋房產(chǎn)時(shí)可以找一位可靠的有經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助。
在中國(guó)，房產(chǎn)擁有者可能會(huì)選擇多個(gè)經(jīng)紀(jì)公司來(lái)幫助出售房產(chǎn)。而在美國(guó)，賣家通常和一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽訂排他協(xié)議，讓這位經(jīng)紀(jì)人單獨(dú)代表賣家進(jìn)行交易。任何感興趣的買家都可以通過賣家的經(jīng)紀(jì)人來(lái)了解該套房產(chǎn)，且需要和賣家經(jīng)紀(jì)人做提前的預(yù)約。幾乎所有的經(jīng)紀(jì)人都屬于某一個(gè)房地產(chǎn)交易協(xié)會(huì)，比如美國(guó)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，紐約房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)等。這些組織會(huì)監(jiān)察經(jīng)紀(jì)人是否有嚴(yán)格公正的職業(yè)操守，要求所有經(jīng)紀(jì)人共同合作經(jīng)紀(jì)，這意味著賣家的經(jīng)紀(jì)人要和買家的經(jīng)紀(jì)人合作，且所有經(jīng)紀(jì)人都要被公平對(duì)待。在市場(chǎng)上等待交易的房產(chǎn)統(tǒng)一在一個(gè)中央系統(tǒng)公布，所有有牌照的經(jīng)紀(jì)人都能獲得這些房產(chǎn)的信息，并帶客戶前去參觀。所以對(duì)買家來(lái)說(shuō)，建議買家和單獨(dú)一個(gè)經(jīng)紀(jì)人合作，以免產(chǎn)生不必要的困惑。
經(jīng)紀(jì)人和賣家簽訂的排他協(xié)定會(huì)注明當(dāng)賣家售出房產(chǎn)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人會(huì)得到的傭金。如果買家有經(jīng)紀(jì)人代表他，那么賣家支付的傭金會(huì)在買家經(jīng)紀(jì)人和賣家經(jīng)紀(jì)人之間平分，所以找一個(gè)買家經(jīng)紀(jì)人對(duì)買家來(lái)說(shuō)是沒有花費(fèi)的，而且該經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶有信托責(zé)任，在交易中還能代表買家維護(hù)買家的利益。
需提醒的是，在美國(guó)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是帶牌照的專職人士，有相關(guān)明確的規(guī)定他們必須遵守。經(jīng)紀(jì)人在每一個(gè)州執(zhí)業(yè)都要拿到該州的牌照，且需要定期上課來(lái)持續(xù)執(zhí)有牌照。
2.美國(guó)受華人歡迎的移民城市
加利福尼亞州：
110多萬(wàn)人
華裔人口占總?cè)A裔人口的36.9%；
紐約州：
50多萬(wàn)人
華裔人口占總?cè)A裔人口的16.9%；
新澤西州：
13萬(wàn)多人
華裔人口占總?cè)A裔人口的4.4%；
德克薩斯州：
12萬(wàn)多人
華裔人口占總?cè)A裔人口的4.2%；
伊利諾斯州：
近10萬(wàn)人
華裔人口占總?cè)A裔人口的3.3%；
華盛頓州：
8萬(wàn)多人
華裔人口占總?cè)A裔人口的2.8%；
賓夕法尼亞州：
7萬(wàn)多人
華裔人口占總?cè)A裔人口的2.5%；
馬里蘭州：
6萬(wàn)多人
華裔人口占總?cè)A裔人口的2.3%；
佛羅里達(dá)州：
6萬(wàn)多人
華裔人口占總?cè)A裔人口的 4.1%
3.移民美國(guó)后的生活費(fèi)用
一、申請(qǐng)費(fèi)用
申請(qǐng)的費(fèi)用比較直接了當(dāng)。如果暫且不談非�？赡艿膬r(jià)格上漲，當(dāng)前的投資金額一般為50萬(wàn)美元，如果加上其他管理費(fèi)，律師費(fèi)等，可以把這部分的成本預(yù)算為60萬(wàn)美元。但是如果價(jià)格在2017年進(jìn)行調(diào)整，很有可能投資金額會(huì)上升到80到100萬(wàn)美元。加上其他附加費(fèi)用，整個(gè)申請(qǐng)費(fèi)用則有可能翻倍。
二、教育費(fèi)用
大部分人移民是為了孩子，所以教育費(fèi)用也是規(guī)劃的一部分。如果孩子上的是公立學(xué)校，大學(xué)之前的教育是完全免學(xué)費(fèi)的。你需要支付的是筆墨紙硯這些費(fèi)用，學(xué)校制 服(有些學(xué)校)，和一些學(xué)生的活動(dòng)費(fèi)用。但這些費(fèi)用每人每年多也不過是一兩千美元。 但如果是私立學(xué)校，學(xué)費(fèi)則幾千到幾萬(wàn)不等，一般是每年在2萬(wàn)到4萬(wàn)之間。大學(xué)支出則很不一樣了。
據(jù)新的調(diào)查數(shù)據(jù)，私立大學(xué)學(xué)費(fèi)平均水平每年3.1萬(wàn)，公立大學(xué)州內(nèi)學(xué)費(fèi)9000多，州外學(xué)費(fèi)2.2萬(wàn);如果加上食宿，書本，交通等費(fèi)用，私立學(xué)校每年平均費(fèi)用可達(dá)4.6萬(wàn)，公立州內(nèi)平均費(fèi)用約為2.3萬(wàn), 州外約3.5萬(wàn)。
三、居住費(fèi)用
在等待I-526批準(zhǔn)后登陸的幾年時(shí)間，沒有什么大額支出。登陸后，先牽涉到的費(fèi)用則是房子的購(gòu)買或者出租。這個(gè)費(fèi)用因?yàn)榫幼〉睾蛡�(gè)人要求不同而差距甚大。比如，如果是在加州的洛杉磯附近，一個(gè)普通中產(chǎn)社區(qū)的4個(gè)臥室的房子大致會(huì)在50萬(wàn)到100萬(wàn)之間，但同樣類型的房子在休斯頓則有可能是一半的價(jià)格。我們拿100萬(wàn)來(lái)做例子。如果你打算按揭購(gòu)買，美國(guó)一般的房貸期限為30年(也可以更短)，當(dāng)前的房貸利率在4%到5%之間。如果以30年為期，利率為4.5%，首付10%，你每年的房貸付款約為5.5萬(wàn)美元。但你還需要支付房產(chǎn)稅，保險(xiǎn)，和社區(qū)管理費(fèi)用。美國(guó)每個(gè)州的房產(chǎn)稅率有不小的差別。其他這些額外的稅費(fèi)會(huì)在每年2萬(wàn)左右。所以你會(huì)首先支出10萬(wàn)，然后每年支出7.5萬(wàn)左右。如果你購(gòu)買了一套50萬(wàn)的房子，我們可以將費(fèi)用估算為上述的一半：3.75萬(wàn)。
四、生活費(fèi)用
我們?cè)倏匆幌律钯M(fèi)用。一個(gè)四人的家庭，如果是普通中產(chǎn)生活方式，一個(gè)月5000是完全可以顧及的，包括基本衣食住行，甚至可以更低。如果打算購(gòu)買兩輛車子，5萬(wàn)到10萬(wàn)的預(yù)算可以給你相當(dāng)不錯(cuò)的選擇。
五、醫(yī)療費(fèi)用
另外，醫(yī)療保險(xiǎn)不是一個(gè)大額支出。對(duì)于一個(gè)四口之家，每個(gè)月的保費(fèi)會(huì)在1000美元左右。所以每年1.5萬(wàn)到2萬(wàn)的醫(yī)療預(yù)算應(yīng)該是足夠的。即便是有大病支出，只要有保險(xiǎn)，個(gè)人支出也不會(huì)高出2萬(wàn)太多 (包括保費(fèi)，包括看病支出)。因?yàn)樵诿绹?guó)，有一個(gè) “個(gè)人支出上限”的概念。如果你不幸患上大病，超過這個(gè)支出上限的所有費(fèi)用都將由保險(xiǎn)公司來(lái)付。
