서울 송파구 장지지구에 33평형 아파트 한 채를 짓는 데 들어가는 비용은 2억5851만 원으로 평당 778만 원인 것으로 나타났다.

또 같은 평형의 아파트 한 채를 서울 강서구 발산지구에 짓기 위해서는 평당 563만 원씩 1억8546만 원이 든다.

서울시 산하 SH공사는 26일 이 같은 내용을 담은 장지지구 10, 11단지와 발산지구 2단지 아파트의 58개 분양원가와 수익, 분양가를 공개했다.

땅값이 좌우한 분양가

이번 자료에서 눈길을 끄는 항목은 분양원가와 분양가의 토지비 차이. 공사는 분양가를 책정하면서 토지비는 건설 공사 착공 당시의 감정가로, 건축비는 건설원가에 5%의 수익을 더해 결정했다.

따라서 건축비는 분양가 변동에 큰 영향을 주진 못하지만 토지 가격은 최초 취득 시점과 감정 시점 간에 크게 달라질 수 있어 분양원가와 분양가의 격차가 벌어지는 것으로 나타났다.

실제로 발산 2단지 33평형의 분양원가에서 토지비는 7539만 원이었지만 분양가에서는 1억1169만 원으로 48%나 뛰었다.

이에 따라 토지비와 건축비를 더한 분양원가는 1억8546만 원이었지만 분양가는 2억2733만 원으로 22.6% 올랐다.

장지 11단지 33평형에서도 토지비 원가는 1억2604만 원이었지만 분양가에서 토지비는 2억2880만 원으로 감정돼 81% 급증했다.

토지 감정가를 반영한 분양가는 3억6797만 원으로 원가(2억5851만 원)보다 1억 원(42%) 이상 늘었다.

SH공사가 3개 단지에서 얻는 이익은 총 390억 원으로 채당 620만1억275만 원이다.

한편 이번에 분양원가가 공개된 아파트는 발산지구 357채와 장지 10단지 189채, 장지 11단지 398채로 해당 택지지구에서 살던 철거민에게만 공급된다.

분양가 인하에 도움 될까

SH공사의 원가 공개는 민간 아파트의 분양가 책정에도 직간접적으로 영향을 미칠 것으로 보인다. 항목별 비교를 통해 과도하게 높은 분양가를 낮추도록 유도하는 효과가 있기 때문이다.

하지만 이번 사례에서 보듯 땅값이 분양가를 결정하는 가장 중요한 변수라는 점에서 큰 실익을 기대하긴 어렵다는 시각도 많다.

SH공사는 강제 수용을 통해 땅을 평당 550만 원(장지지구)가량에 사들일 수 있었지만 민간 건설사는 협의 매수를 해야 하기 때문에 땅값을 낮추기가 어렵다.

다만 SH공사가 상대적으로 싼값에 분양가를 책정해 주변 아파트 값을 안정시키는 데는 일정 부분 효과가 있을 것으로 보인다.

據(jù)悉，在首爾松坡區(qū)長(zhǎng)池地區(qū)（音）建設(shè)一套33坪型公寓所需的費(fèi)用達(dá)到2.5851億韓元，每坪價(jià)格達(dá)到778萬(wàn)韓元。

另外，在首爾江西地區(qū)發(fā)散地區(qū)（音）建設(shè)一套相同坪型公寓所需的費(fèi)用達(dá)到1.8546億韓元，每坪價(jià)格達(dá)到563萬(wàn)韓元。

首爾市下屬的SH公社26日公開(kāi)了包含以上內(nèi)容的長(zhǎng)池地區(qū)第10、11園區(qū)和發(fā)散地區(qū)第二園區(qū)公寓的58個(gè)成本價(jià)和收益、出售價(jià)格等內(nèi)容。

○土地價(jià)格決定房?jī)r(jià)

資料中最引人注意的條款就是成本價(jià)和出售價(jià)的土地費(fèi)用差距。公社在測(cè)定出售價(jià)格的同時(shí)，把土地費(fèi)用上規(guī)定為建設(shè)公司開(kāi)工當(dāng)時(shí)的鑒定價(jià)格，而建筑費(fèi)用則在建設(shè)成本基礎(chǔ)上加5%的收益后計(jì)算。

據(jù)悉，這樣建筑費(fèi)用對(duì)出售價(jià)格的變動(dòng)不會(huì)起很大作用，但是土地價(jià)格在購(gòu)買(mǎi)時(shí)期和鑒定時(shí)期存在很大變化，因此成本價(jià)和出售價(jià)格的差距拉得越大。

實(shí)際上，在發(fā)散地區(qū)第二園區(qū)的33坪型公寓的成本價(jià)中，土地費(fèi)用達(dá)到7539萬(wàn)韓元，但是在出售價(jià)格中卻達(dá)到1.1169億韓元，上漲了48%。

為此，將土地費(fèi)用和建筑費(fèi)用相加的成本價(jià)達(dá)到1.8546億韓元，但是出售價(jià)格卻達(dá)到2.2733億韓元，上漲了22.6%。

在長(zhǎng)池地區(qū)第10園區(qū)33坪型公寓的土地費(fèi)用成本為1.2604億韓元，但經(jīng)鑒定在出售價(jià)格中，土地費(fèi)用卻達(dá)到2.2880韓元，竟劇增了81%。

反映土地鑒定價(jià)格的出售價(jià)格達(dá)到3.6797億韓元，比成本（2.5851億韓元） 增加了1億韓元（42%）以上。

SH公社在3個(gè)園區(qū)中獲得的總收益達(dá)到390億韓元，在每套公寓中可以獲得620萬(wàn)韓元~1.0275億韓元的收益。

另外，本次公開(kāi)出售價(jià)格的公寓包括發(fā)散地區(qū)的357套公寓和長(zhǎng)池地區(qū)第10園區(qū)的189套公寓、長(zhǎng)池地區(qū)第11園區(qū)的398套公寓，這僅提供給相關(guān)住宅地區(qū)生活過(guò)的拆除居民。

○這能對(duì)出售價(jià)格下調(diào)有幫助嗎？

預(yù)計(jì)，SH公社的成本公開(kāi)會(huì)對(duì)測(cè)定民間公寓的出售價(jià)格方面波及直接或間接的影響。因?yàn)�，通過(guò)項(xiàng)目分類(lèi)進(jìn)行的比較，有引導(dǎo)下調(diào)過(guò)分高出售價(jià)格的效果。

但是，從本次事例中可以看出，房?jī)r(jià)是決定出售價(jià)格的最重要的變數(shù)，因此很多人認(rèn)為，很難期待很高的實(shí)際利益。

SH公社可以通過(guò)強(qiáng)制收容將土地以每坪550萬(wàn)韓元（長(zhǎng)池地區(qū)）左右的價(jià)格收購(gòu)，但民間建設(shè)公司卻要進(jìn)行協(xié)議購(gòu)買(mǎi)，因此很難降低房?jī)r(jià)。

但預(yù)計(jì)，由于SH公社確定的價(jià)格相對(duì)低廉，有望對(duì)穩(wěn)定周邊地區(qū)公寓價(jià)格方面起到一定效果。