1.美國房產(chǎn)投資有升值空間嗎？
前景樂觀 西班牙物業(yè)估值仍低
和澳大利亞、加拿大等被中國投資人廣泛關(guān)注的熱門市場相比，西班牙房地產(chǎn)市場看起來比較“冷清”。然而，恰恰是這樣非熱門的市場往往意味著價(jià)值的嚴(yán)重低估，往往也容易成為投資市場的一匹“黑馬”。2008年的全球金融危機(jī)曾讓西班牙的房價(jià)跌入深谷，到2014年才隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而逐漸企穩(wěn)，但就目前來說，其估值依然較低。根據(jù)2017年一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，西班牙的平均房價(jià)為每平米1305歐元，盡管比去年的價(jià)格已經(jīng)增長了2.5%，但折合成人民幣還不到1萬元，僅與中國的一般二線城市的房價(jià)相當(dāng)。隨著資產(chǎn)估值的回歸，西班牙房產(chǎn)情況未來依然非常樂觀，無論是一手房還是二手房，都擁有巨大的上調(diào)空間和長遠(yuǎn)的投資價(jià)值。房地產(chǎn)專家預(yù)測，2017年西班牙的房產(chǎn)交易量同比將增加20%，而房價(jià)也將再漲5%。
最近幾年來西班牙房地產(chǎn)一直處于觸底反彈的狀態(tài)
較高的租售比也是西班牙房地產(chǎn)吸引眾多投資人的原因之一。以位于巴塞羅那市中心的物業(yè)為例，那里的平均房價(jià)每平米約為4438歐元，而租金價(jià)格為每月每平米20歐元，這意味著一套100平米的公寓價(jià)格只有300萬人民幣，而每月的租金收益卻可高達(dá)1.5萬人民幣，這樣的租售比和回報(bào)率，完勝國內(nèi)樓市。除此之外，得益于西班牙政府開放的移民政策，只要購買超過50萬歐的西班牙房產(chǎn)，就可以三代移民西班牙，享受西班牙的社會(huì)福利和教育資源，一舉而多得。
一房難求 美國吉屋引眾人哄搶
美國的次貸危機(jī)曾經(jīng)一度重創(chuàng)美國房地產(chǎn)行業(yè)，然而隨著量化寬松和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，從2011年開始美國房地產(chǎn)以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場預(yù)期的驚人速度回暖。到今年5月，房價(jià)中位數(shù)已創(chuàng)下新高，漲至25.28萬美元，同比漲幅達(dá)5.8%，并保持連續(xù)63個(gè)月同比上揚(yáng)。在有些熱門地區(qū)，有的物業(yè)已經(jīng)到了“一房難求”的程度：買家一般要競標(biāo)二三次才能買到房子，好不容易看中一套房子，可能很快就被別人搶走了。
次貸危機(jī)之后美國被低估的房價(jià)一直在價(jià)值回歸中
這樣繁榮的市場不免讓投資人擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫的卷土重來。專家們認(rèn)為這樣的擔(dān)心大可不必，因?yàn)閺膸熹N比來看，美國目前庫存低于歷史均值，而從房貸來看，違約率不斷降低，貸款審核條件依然偏嚴(yán)，貸款整體良好。所以目前美國的房地產(chǎn)市場依然健康，曾經(jīng)被低估的房價(jià)仍在價(jià)值回歸的路上。這樣的觀點(diǎn)得到了不少經(jīng)濟(jì)學(xué)人的認(rèn)可：股神巴菲特在今年2月給股東的信件中明確表示看好美國樓市，近日更是以3.77億美元的“大手筆”投資了房地產(chǎn)公司Store Capital。
觸底回暖 外國投資者推漲意樓市
根據(jù)意媒報(bào)道，意大利房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了幾年的不景氣之后，開始呈現(xiàn)出持續(xù)回暖的態(tài)勢(shì)。 2016 年居住性房產(chǎn)交易額同比增長 14.6%，預(yù)計(jì) 2017 年增幅將為8%。研究顯示，意大利房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷恢復(fù)期，預(yù)計(jì)未來兩年交易量還將有所提高，樓市或?qū)⒂瓉硇乱惠唭r(jià)格上漲。
通過購房移民意大利的外國人是推漲意大利房價(jià)的因素之一
專家分析認(rèn)為，這主要得益于政府的減稅措施和貸款的便利。此外，外國投資者對(duì)意大利房地產(chǎn)市場增長起到很大推動(dòng)作用。受高于其他歐盟國家市場回報(bào)率的吸引，外國人投資意大利房產(chǎn)的數(shù)量同比上漲了52.4%，而這其中不乏通過意大利購房移民以獲得居留權(quán)的投資者。意大利法律規(guī)定，年滿18周歲的非歐盟居民，在意大利購買一套面積不低于22平方米的房產(chǎn)投資，就可以得到意大利居留，持居留卡滿五年后，就可申請(qǐng)意大利永久居留權(quán)，既能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值，又能移民意大利享受當(dāng)?shù)厣鐣?huì)福利。
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2.美國投資移民問題解答
答：美國投資移民項(xiàng)目開始于1992年，它的發(fā)展經(jīng)歷了兩個(gè)階段，第一個(gè)階段是從1992年到1998年，1998年到2003年處于關(guān)閉階段，(2003年美國政府宣布重新開始EB5投資移民)，第二個(gè)階段是從2003年底開始至今。
申請(qǐng)美國投資移民必須要提交個(gè)人所得稅嗎?
答：不一定，要看申請(qǐng)人的具體經(jīng)商背景，如從事股票交易的無需提供個(gè)人所得稅。
非婚生子女可以隨父母投資移民美國嗎?
答：可以，但要提交出生證和父母對(duì)非婚生子女的撫養(yǎng)憑證等。
如果我辦理美國投資移民項(xiàng)目，那么在美國讀書的小孩是在美國面試還是回國面試?
答：從政策上講兩地面試都可以，從速度上講，建議在美國讀書的子女回國與父母一起面試能夠更快獲得綠卡。
如果申請(qǐng)人的資金套牢暫時(shí)拿不出現(xiàn)金辦理移民，那么是否可以通過房產(chǎn)抵押或其他資產(chǎn)抵押換取現(xiàn)金辦理移民，有沒有具體的流程或方式?
答：可以通過房產(chǎn)抵押或其他資產(chǎn)抵押獲得資金來源，美國移民局是認(rèn)可的。但目前移民局對(duì)中國申請(qǐng)人的資金來源審查嚴(yán)格，建議申請(qǐng)人找經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)構(gòu)來辦理，因?yàn)樗麄儠?huì)提醒投資者如何準(zhǔn)備相關(guān)文件，可以在節(jié)省時(shí)間的同時(shí)保證申請(qǐng)成功率。
