自住房貸款與投資房貸款有哪些區(qū)別?
一、鑒別投資房
鑒於自住房貸款有低利率等優(yōu)惠政策，很多民眾即使在購買投資房時也想以自住房申報。實際上，銀行會依據(jù)一些條件來判定顧客購買的房產(chǎn)是用自住還是投資。
二、付點數(shù)降利率
如果民眾想要以自住房的利息來購買投資房，也有一種辦法，就是付點數(shù)。一個點數(shù)，就是貸款金額的1%。舉例來說，對於40萬的投資房貸款，根據(jù)房利美的規(guī)定，如果要拿自住房的利息，貸款時要付兩個點數(shù)，就是40萬乘2%，也就是一次性付8000元。
那么是選擇一次性購買點數(shù)，還是較高的利率?這要看民眾保持投資房多久。例如壹個貸款40萬、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100元，如果選擇付點數(shù)，大約7年就把8000元賺回;但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那么就沒必要購買點數(shù)了。
三、首付要求高
從貸款比例來講，投資房貸款最多只能申請到70%，這就是說購房者至少要付30%的首付，而自住房貸款有時可以達到90%之多。銀行對首付的要求也會更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈予，若購買投資房，銀行要查看申請人兩個月的銀行月結(jié)單，其中不允許有任何贈與款。另外，申請人的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房僅為620分。
在美國，相對其他商業(yè)貸款，申請房屋貸款比較容易，而且利率較低，因此購買房產(chǎn)，要善於利用銀行貸款，也就是學(xué)會藉錢投資，用別人的錢賺錢。
但投資房貸款和自住房貸款有些不同。申請投資房貸款曾經(jīng)做過房東。投資房購買者去銀行貸款時，銀行會看負債和收入的比例，不能超過43%到50%。例如，某人月收入5000元，當(dāng)前自住房和未來的投資房加起來的所有貸款、地稅、保險等負債額每月2500元，負債和收入比例剛好50%，他可以申請到這個貸款。但如果本人還有汽車貸款200元，負債達到54%，就不能申請到這棟投資房的貸款了。
在美國買房第一套和第二套有什么政策差別？
如果是自住房，而且這套自住房還是用貸款買的。那么你在報稅時，和自住房相關(guān)的一些費用都可以抵免稅，比如貸款利息、貸款點數(shù)、地稅等等。這相當(dāng)于給了購房者一個很大的稅務(wù)優(yōu)惠。
如果納稅人要出售自住房，原本要交納資本增值稅，但如果被出售的是自住房，且業(yè)主在近五年內(nèi)于該住宅居住至少兩年以上，賣房利潤個人低于25萬美元，夫妻低于50萬美元部分無需交納資本增值稅。
當(dāng)納稅人申報其自住房之后，美國稅務(wù)局將會定時檢查納稅人的電話記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區(qū)行使其公民投票權(quán)等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此，納稅人很難謊報其自住房的狀況。
投資房：如果你除了自住房，還買了另一套房用于出租，那么租金收入在報稅時有哪些政策可以省稅呢？
A：出租房屋的支出
首先，屋主維修出租房屋所花費的支出，一定要保留收據(jù)，因為這些收據(jù)在報稅時都可以算作支出，以抵租房收入。如果請工人，也建議屋主從國稅局（IRS）網(wǎng)站上下載1099表格，這樣支付給工人的費用，可以用來報稅。許多華人在聘請工人時，都愿意以現(xiàn)金方式交易以取得較低的收費，但這樣做，不僅報稅時沒有憑據(jù)，而且無法獲得沖抵租金收入的出租成本支出。
B：折舊沖回
出租房的另外一種節(jié)稅策略是折舊沖回。只有房子的價值可以折舊，土地價值部分不能折舊。出租房分27.5年來折舊算。比如說，你買個房子20萬，土地值4萬，房子本身值16萬，你每年就可以折舊16萬/27.5=$5818，也就是從租金收益中扣除。27.5年以后，你已經(jīng)把那16萬都折舊完了。這時候你把房子賣掉，賣了30萬，增值的10萬，你要付長期資本利得，稅率比較低�？墒悄�16萬以前幫你省稅的折舊部分，你要重新交稅。這部分稅，就叫做折舊沖回。
