【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》知識點解析
房屋征收復(fù)核評估和鑒定：
第一步：申請復(fù)核評估
被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當提出書面復(fù)核評估申請，指出評估結(jié)果存在的問題。
第二步：復(fù)核評估
房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當重新出具評估報告;評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當書面告知復(fù)核評估申請人。
第三步：評估專家鑒定
被征收人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會應(yīng)當組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于三分之二。
評估專家委員會應(yīng)當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。
經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當維持評估報告;評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當改正，重新出具評估報告。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》知識點解析
假設(shè)開發(fā)法的其他用途：
假設(shè)開發(fā)法除了適用于估價，還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，用于估價是假設(shè)站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：
(1)確定擬開發(fā)場地的價格。如果開發(fā)商有興趣取得某個開發(fā)場地，他必須事先計算出能夠接受的價格，他實際的購買價格應(yīng)低于或等于此價格，否則不值得購買。
(2)確定開發(fā)項目的預(yù)期利潤。在確定預(yù)期利潤時，是假定開發(fā)場地已按照某個價格購買，即場地購置費被看成已知。預(yù)計可取得的總收入扣除場地購置費、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤如果高于開發(fā)商期望的利潤，則該開發(fā)項目被認為是可行的;否則，應(yīng)被推遲開發(fā)，甚至取消投資。
(3)確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的費用。在確定費用時，場地購置費也被視為已知。確定費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內(nèi)，同時使整個開發(fā)成本、費用在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費用失控。
【篇三】2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》知識點解析
現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成：
�、派唐纷≌瑑r格構(gòu)成：①成本：征地費及拆遷補償安置費、勘察設(shè)計及前期工程費、住宅建筑、安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費、管理費、貸款利息。②利潤;③稅金;④地段差價。不計入商品住宅價格的費用：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施費。
�、平�(jīng)濟適用住房價格的構(gòu)成：①征地費及拆遷補償安置費;②勘察設(shè)計及前期工程費;③建筑安裝工程費;④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費);⑤管理費(以上4項之和的1%—3%);⑥貸款利息;⑦稅金;⑧利潤(3%以下)。
�、寝r(nóng)地征用費的構(gòu)成：①土地補償費(6—10倍/畝);②安置補助費(4—6倍/人);③地上附著物和青苗補償費;④新菜地開發(fā)建設(shè)基金(城市郊區(qū)菜地);⑤耕地開墾費(占用耕地);⑥耕地占用稅(占用耕地);⑦征地管理費;⑧其它。
⑷城市房屋拆遷補償安置費構(gòu)成：①被拆遷房屋及附屬物的補償;②搬遷補助費;③臨時安置補助費或周轉(zhuǎn)房費;④拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費;⑤拆遷服務(wù)費;⑥拆遷管理費;政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。
